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房地产行业观点：行业复苏，经济的新引擎-20221206-民生证券-46页.pdf
证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明01证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明行业复苏-经济的新引擎房地产行业观点：地产研究团队2022年12月06日
证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明1房地产行业政策思路分析和展望•金融端：通过梳理企业出险过程与政策发布情况，我们发现前期政策对企业信用风险改善的效果有限；部分不同信用级的企业被卷入市场预期实现，最终在低市场信心下陷入负反馈过程；而央行16条引领了一轮新的政策思路。•需求端：我们提出了因城施策研究模型，将城市分为核心二线、普通二线和压力二线三类，分别分析政策效果。同时从购房行为发生所需的三大影响条件、政策作用的四个阶段出发对政策进行剖析和展望。国央企投资板块分析•土地集中出让放松：从政策端、企业端与融资端分别考察对央国企的利好作用与市场影响。•各类企业土地拓展受限：从地方城投、民企和混合所有制企业的视角，阐明国央企的突出性优势。•市场化央国企或成复苏先锋：从投销比、交付信心、融资渠道和营销举措等多维度发掘央国企的鲜明优势。物管行业在当前阶段的发展机遇•城市发展与业主客群视角下的物业机会：分析未来行业规模变化、不同业主客群的差异化与物企在其中的机会•物企业务端的机遇和风险：从B端、G端等细分业务分析发展逻辑，并提出“宏观判大势，中观看城市，微观选公司”的投资分析思路。最后从业务与报表的角度分析物企业务的风险。风险提示：调控政策收紧风险，预售模式变化风险，房价大幅下跌风险，土地价格上升风险，境外融资收紧风险，市场进一步下行风险摘要
oPsRmNmMuMsMoPpQtOqQuM9P9RbRnPmMtRnPjMmNnPlOmMsNbRqRsOMYnPoMuOoPpM证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明目录C O N T E N T S国央企投资板块分析02房地产行业政策思路分析和展望01物管行业在当前阶段的发展机遇03风险提示042
证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明01证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明01房地产行业政策思路分析和展望3
证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明1.1图表：金融端政策与企业出险梳理金融端4资料来源：中指研究院，民生证券研究院华夏幸福时间：2021.02负债：2600亿泰禾时间：2021.07负债：2000亿宝能时间：2021.08负债：2600亿恒大时间：2021.09负债：20000亿花样年时间：2021.10负债：600亿当代置业时间：2021.10负债：800亿新力时间：2021.10负债：10000亿佳兆业时间：2021.10负债：2300亿中国奥园时间：2021.10负债：2500亿阳光城时间：2021.11负债：3500亿富力时间：2021.12负债：3000亿大发时间：2022.03负债：300亿祥生时间：2022.03负债：1500亿龙光时间：2022.03负债：2000亿世茂时间：2022.03负债：4000亿融创时间：2022.03负债：10000亿俊发时间：2022.04负债：2000亿中梁时间：2022.04负债：2000亿绿地时间：2022.05负债：11800亿宝龙时间：2022.07负债：1800亿禹州时间：2022.03负债：900亿正荣时间：2022.02负债：2000亿2021.12.14鼓励地方政府出手救助违约企业2021.12.20鼓励央企并购，喊话市场化解决2021.01.20下调5年期以上LPR5个基点至4.6%2021.03.01房贷退税开始2021.03.16金融委表态。央行银保监接连表态2021.05.15差别化住房信贷，首套房利率下调为不低于LPR减20基点2021.05.20下调5年期以上LPR15个基点至4.45%2021.08.20下调5年期以上LPR15个基点至4.3%2021.08.22中债增增信发债第一波开始2021.11.03央行十六条2021.11.23中债增增信发债第二波开始企业初次展期或违约时间政策发布时间和相关内容
证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明1.1企业信用危机演化过程金融端资料来源：中指研究院，腾讯新闻，民生证券研究院不同信用企业均被卷入市场预期实现市场传闻奥园资金紧张，存在债务违约可能。奥园股价大幅波动21.06市场传闻奥园多个供应商上门索要账款，网络传闻奥园裁员20%。21.01-21.10穆迪、惠誉等多次下调奥园评级，惠誉将奥园评级下调至RD级，穆迪将评级下调至Caa2，警告风险。21. 06-22.01中国奥园股票持续下挫，21年6月、7月、10月跌幅均超过20%，21年1月跌幅达到35.32%，至22年3月底股价一年间由8.17跌至1.18，跌幅超过80%。21.06-22.11中国奥园主席郭梓文多次增持公司股票。21.09-22.1121年11月旗下城市更新集团19.62%股权受让给科学城城市更新集团；旗下名万投资、双福及裕康已发行股本和股东贷款作价9亿港元出售给了新永投资；旗下广州奥誉塱置业49%股份出售给世纪金源旗下公司。22年1月间接全资附属公司作价2.15亿加元出售。21.11-22.01市场对中国奥园偿债信心动摇。21.1121年11月官宣无法按时兑现60亿理财。22年1月宣布将不会支付合计10.88亿美元债务。正式违约21.11-22.15图表：中国奥园信用危机演化过程
证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明1.1企业信用危机演化过程金融端资料来源：中指研究院，腾讯新闻，民生证券研究院不同信用企业均被卷入市场预期实现传出龙光集团大量表外美元私募债即将到期的传闻，股价1月大跌18.62%22.01--22.02据报道，龙光集团在内部管控上动作不断，出现大规模人员裁撤22.01-22.02穆迪、惠誉等多次下调龙光评级，惠誉将奥园评级下调至CCC级，穆迪将评级下调至Caa2，警告风险。22.02-22.03龙光集团股票大幅下挫，22年2月股票下跌达46.3%，8月下挫超60%，2022年累计下跌近50%。22..02-22.10龙光集团拟19亿引入战略投资者22.0422年1月龙光集团旗下龙光物业先后将龙光实业、龙创智慧等五家公司转让给合裕实业。22年3月中海宏洋以人民币10.24亿元的代价购入龙光集团旗下汕头市龙光景耀房地产有限公司100%的股权22.01-22.03市场对龙光集团偿债信心动摇。22.07龙光集团在港交所宣布：暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息。正式违约22.08.6图表：龙光集团信用危机演化过程
证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明1.1企业信用危机演化过程金融端不同信用企业均被卷入市场预期实现市场传闻宝龙资金困难，股票价格3个月跌近30%21.05-21.09市场传闻宝龙大规模裁员。21.10穆迪多次下调宝龙地产评级至Caa2。21.10-22.07宝龙地产股票持续下挫，21年10月、11月、12月跌幅均为10%左右，22年3月跌幅超过45%，至22年10月底股价一年间由5.54跌至0.64，跌幅超过80%。21.10-22.10宝龙地产控股股东许华芳多次增持公司股票21.12-21.05宝龙多次出售资产5月11日向上海商盛出售上海宝山区的24层办公大楼；22年6月向中国华融出售杭州滨江写字楼22.01-22.07市场对宝龙偿债信心动摇。22.0622年7月26日宝龙地产公告未能支付其于7月25日到期的剩余未偿还美元票据，对于即将在11月8日到期的剩余美元票据，宝龙地产也宣布了或将不予偿还。22.07资料来源：中指研究院，腾讯新闻，民生证券研究院7图表：宝龙地产信用危机演化过程
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