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2022年,位于江北嘴的甲级写字楼科技金融中心3号楼交付,为重庆优质写字楼市场
带来约4.3万平方米的新增供应。着眼需求端,全年疫情反复、行业调整、高温限电、
山火等事件打乱市场运行节奏,抑制新增需求增长,导致净吸纳量录得负值。具体来
看,行业调整压力于年中达到峰值,数笔大面积退租令吸纳量由正转负;进入下半年,
极端事件使得市场情绪进一步受到影响,需求再度收缩。相应地,全市优质写字楼整
体空置率同比上升0.8个百分点至26.6%;平均租金持续下行,同比下跌1.8%。
分区域看,行业调整导致的房地产、TMT企业的大面积退租主要集中在大化杨、江北
嘴及解放碑,尽管江北嘴新增供应带动去化,以及解放碑上半年租赁表现相对活跃,
但最终上述三个商务区空置率同比仍上升3.4、1.1、0.7个百分点至25.4%、25.5%、
37.7%。
新增需求方面,TMT、工业品制造业、金融业主导去化,分别占比29.8%、16.5%、
14.0%。首先,TMT继续领衔需求,占比29.8%,但规模同比收缩0.3个百分点,其
中娱乐及传媒、专业服务、物联网类的头部TMT企业录得数笔3,000平方米以上的大
面积成交案例;得益于年内重庆市招商引资带来的产业落地成果,工业品制造业占需
求比重达16.5%;此外,年内传统金融持续扩张,保险、证券等细分领域的企业表现
抢眼,带动需求稳步增长,占比14.0%。
值得注意的是,宏观环境不明确也促使更多租户青睐可拎包入驻、小面积的房源。因
此,年内部分业主积极改造个别楼层,推出小面积精装房源,旨在通过更为灵活的租
赁产品及策略有效吸附关注成本及性价比的小微企业;同期,二房东亦开启新一轮的
扩张,进驻大化杨、江北嘴等区域。
展望2023年,重庆优质写字楼市场新增供应回升,约53万平方米的楼宇计划交付。
在经济持续复苏的基调下,预计写字楼需求或将于二季度反弹,改善市场供需矛盾关
系,但租金
回调仍面临一定挑战。
“2023年重庆写字楼市场有望随经济复苏的基调而逐步回暖,同时需求端也或将迎来
增长新势能。2022年12月,成渝联合印发《成渝共建西部金融中心规划联合实施细
则》,指出未来将锚定2025年西部金融中心初步建成、2035年地位更加稳固的战略
目标,围绕‘六体系一基础一保障’,细化提出数十条落实措施,进一步深化西部金
融中心建设。值此机遇,未来重庆将焕发金融新活力,为写字楼市场注入需求增长新
动能,内、外资头部金融企业有望持续加大在渝投资。”
2022年,重庆零售物业市场主城范围内新增供应共录得2个新增项目开业,分别为龙
湖时代天街E馆和龙湖高新天街,为市场共带来约20万的商业面积。其中,历经十年
建设,E馆的开业,使得龙湖时代天街最终形成ABCDE五个馆,商业面积超70多万
平方米,不仅以点带面助力大坪区域的城市焕新,也成为重庆又一极具吸引力的消费
目的地之一。然而,年内百货继续退出市场,如大洋百货等;但同时也不断尝试创新,
远东百货在大都会店租约到期闭店后,将于观音桥重庆时代中心打造旗下最新一代购
物中心,该项目在消费体验、业态品类、消费场景上均将有所突破。
着眼需求端,受全年一系列事件的影响,消费走低,跨省市旅游受阻,以及多个购物
中心年内开启大规模调整,共同导致全年吸纳量录得负值。因此,全市购物中心整体
空置率较同比上升2个百分点至11.9%;首层平均租金增长承压,同比下跌2%。
按品牌新增店铺数量看,零售业态占比55.4%,其中奢侈品、美妆护肤及户外运动尤
为活跃,如BVLGARI、CELINE、SaintLaurent、GUCCIFlora、CharlotteTilbury、
CANADAGOOSE及Salomon等;餐饮业态占比27%,外来餐饮持续布局,咖啡餐饮
积极扩张,如蔡澜港式点心、点都德、Wagas、茶颜悦色、MStand等;体验业态占
比9.5%,主要是健康护理品牌的扩张,如锦艾等;而受电动新能源汽车的需求活跃度
攀升,推动主力店占比升至8.1%,如SMART、凯迪拉克、零跑等。
城市更新和建设国际消费中心城市的大背景之下,核心商圈的扩容升级和存量物业的
迭代调整进程不断提速,以更加契合消费端的进迁。首先,年内核心商圈解放碑、观
音桥持续升级扩容,腾挪部分老旧小区置换更多核心地段土地资源,为后期整个商圈
的改头换面提供基础;其二,头部运营商或地标项目不断加码,如华润万象生活联手
解放碑新华项目、长安三工厂片区城市更新项目落定鲤鱼池区域等,亦折射出投资者
对重庆商业市场的信心;其三,存量物业年内开启大规模调整,部分项目甚至是自开
业以来历史性的最大改造动作,如大都会东方广场、星光68广场、ARK108国泰优活
城市广场等;最后,消费场景积极创新,通过智慧商圈、智慧商店的平台作用,发展
新业态、新模式、新场景。据商务部最新发布,解放碑—朝天门商圈入选首批全国12
个示范智慧商圈。
展望2023年,重庆零售物业市场主城区范围内的新增供应将回升,5个购物中心合计
45.7万平方米的商业面积预计开业,其中包括备受瞩目的万象城二期等。临近2022
年末,消费市场在疫情感染高峰过后逐步回暖,且在2023年元旦小长假进一步回升,
尤其是旅游、餐饮等业态,重庆消费市场信心稳步恢复。据重庆市商务委的监测显示,
元旦假期,全市主要商圈和重点监测商贸企业实现零售额72.85亿元;其中,重庆百
货、重庆永辉超市等重点企业零售额较节前三天增长3倍以上。因此,经济复苏和消
费意愿回升有望持续加速市场的回暖。