2014年房地产估价师案例与分析考试真题及答案分析.doc

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2014 年房地产估价师案例与分析考试真题及答案分析一、问答题（共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于 2010 年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为 2014 年 8 月 25 日，评估单价为 25000 元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价 30000－35000 元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014 年 7 月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？（二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为 2014 年 6 月 15 日。该项目土地是 2008 年 6 月以出让方式取得，2010 年 6 月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为 2800 元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及 2008 年 6 月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为 2800 元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？（三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值 3000 万元，被征收房屋补偿价值 4000 万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有 10 幢房屋。第 1～6 幢办理了房屋所有权证，其中第 1～2 幢长期出租，第 3～6 幢自用；第 7～10 幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？二、单项选择题（共 3 大题，10 小题，每小题 2 分，每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为三年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面 15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近。地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。 1.采用比较法测算地下一层房地产价值时，若选择该大厦首层作为可比实例，则必须进行（）。 A.交易情况修正 B.市场状况调整 C.实物状况调整 D.区位状况调整第 1页

2.采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是（）。 A.应充分考虑各店面租约租金的限制 B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制 C.若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制 D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准 3.采用比较法评估地下二层车位价值时，权益状况调整的内容可不包括（）。 A.土地使用期限 B.规划条件 C.租约限制 D.原抵押权的优先受偿款（二）某市规定自 2013 年 4 月 1 日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的 1% 计征，调整为按照转让所得的 20%计征，张某于 2013 年 4 月 15 日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低。房屋登记资料显示该套住房为张某于 2009 年 8 月 27 购得。为合理确定张某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。 4.根据估价目的，本估价项目的价值时点应当是（）。 A.2009 年 8 月 27 日 B.2013 年 4 月 1 日 C.2013 年 4 月 15 日 D.2009 年 8 月 27 日和 2013 年 4 月 15 日 5.注册房地产估价师应当在估价报告的（）内容中对该税收政策调整进行阐述。 A.估价假设与限制条件 B.市场背景描述与分析 C.风险提示说明 D.估价测算过程 6.关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是（）。 A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求 B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场 C.二手房市场交易量增加，房价上涨势头将趋缓 D.将在一定程度上催热该市房地产租赁市场（三）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法（注：应为动态分析法，下同）进行估价。 7.采用现金流量折现法进行估价时，正确的是（）。 A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点 B.对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点 C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点 D.对三期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总 8.在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（）。 A.价值时点的住宅市场价格 B.三期开发完成后的住宅市场价格，折现至价值时点 C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点 D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点 9.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（）。 A.销售费用、销售税费和开发利润 B.销售费用、销售税费和投资利息 C.销售费用、销售税费和购地税费第 2页

D.销售费用、销售税费和企业所得税 10.关于该估价项目的说法，正确的是（）。 A.测算投资利息时应当采用价值时点的利率 B.评估单价应当等于价值时点类似地块的平均交易单价 C.现金流量折现法测算结果大于静态分析法测算结果 D.折现率可以根据委托人的目标要求来设定三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处（每指明 1 处错误得 3 分，本题全对得 40 分。请在答题纸上作答。每个错误对应 1 个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押估价报告估价项目名称：××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估估价委托人：××股份有限公司估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：×××） ×××（注册号：×××）估价作业期：2011 年 9 月 18 日至 9 月 27 日估价报告编号：××估字[2011]第××号目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象 1.估价对象范围估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的 3 幢建筑物及其占用的土地使用权，总建筑面积为 12263.24 ㎡，土地面积为 8860.06 ㎡。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。 2.估价对象概况（1）位置及环境状况（略）（2）建筑物状况估价对象建筑物共 3 幢，其中第 1、2 幢为生物制药车间，均为一层钢混结构。层高 4.5m，建筑面积均为 6100 ㎡；第 3 幢为动力中心，一层砖混结构，层高 3.5m，建筑面积为 63.24 ㎡。建筑物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地地面；水电卫齐全，塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。（3）土地状况估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地红线内场地平整）。估价对象宗地形状规则，地势平坦，地质状况良好。第 3页

3.权利状况（1）房屋所有权情况（略）（2）土地使用权情况（略）（3）他项权利状况根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为 0。根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第 2 幢车间已出租，由于委托人未提供相关租赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响。五、价值时点 2011 年 9 月 14 日，与实地查勘日一致。六、价值类型房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据（一）国家和地方政府相关法律法规（略）（二）房地产估价技术规范和标准 1.《房地产估价规范》； 2.《房地产抵押估价指导意见》； 3.《城市房地产抵押管理办法》。（三）估价委托人提供的有关资料 1.《房屋所有权证》； 2.《国有土地使用证》； 3.委托人提供的其他有关资料。（四）估价机构实地查勘、市场调查获得的资料（略）八、估价原则（略）九、估价方法房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法。估价人员遵循估价原则，根据估价对象的特点和估价目的，结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况，在认真分析研究所掌握的资料基础上，最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。（方法定义略）十、估价结果估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素，结合估价对象特点和使用现状，按照科学的估价程序，选用比较法和收益法进行测算，最终确定估价对象在价值时点 2011 年 9 月 14 日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币 3301.26 万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为 0。估价对象房地产抵押价值为人民币 3301.26 万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整）。十一、估价人员（略）十二、估价作业期（略）十三、估价报告应用的有效期（略）十四、风险提示（略）十五、变现能力分析（略）第 4页

估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象区位状况描述与分析（略）三、估价对象权益状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、估价测算过程（一）成本法成本法是求取价值对象（注：严格说应为估价对象）在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为：房地产价值＝重新购建价格－建筑物折旧房地重新购建价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 1.土地取得成本采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格，同时考虑买方应当负担的相关税费后，土地取得成本为 7836797 元（测算过程略）。 2.开发成本开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。（1）建筑安装工程费建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设备设施费、装饰装修工程费用等。 A.建筑物建安费根据《关于发布××市建筑安装工程 2011 年 1 季度造价指数的通知》，钢混结构建筑物建安综合造价为 1150 元/㎡，包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则：估价对象建筑物建安费为 12263.24×1150＝14102726（元）。 B.附属工程费附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房，用于生产。根据工业建筑设计和规划要求，结合现状，综合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计 65 元/m2，则附属工程费为 795204 元。建筑安装工程费为上述两项之和，即 14102726＋795204＝14897930（元）。（2）勘察设计和前期工程费 1）勘察设计费按造价的 6.23%计算，为 928141 元。（依据略） 2）前期工程费按建筑面积计 122 元/m2，共计 1496115 元。（依据略）上述两项合计为 2424256 元。（3）不可预见费根据房地产市场状况及开发项目的规模，不可预见费一般为开发成本的 1%～3%，本次评估确定其比率为 3%。前述（1）（2）项之和的 3%，为 446938 元。 3.管理费用管理费用为前述各项之和的 3%，为 768155 元。（依据略）第 5页

4.销售费用销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算，但估价对象为专业厂房，由业主自行委托设计，故本次不考虑销售费用。 5.投资利息投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，开发期为 0.75 年。（依据略）利息率取价值时点同期银行 1 年期贷款利率 6.56%。假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入，开发成本中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入，则：投资利息＝（土地取得成本＋勘察设计和前期工程费＋开发期间税费）×[（1＋利率）开发年限－1] ×[（建筑安装工程费＋附属工程费＋不可预见费＋开发期间税费＋管理费用＋销售费用）×（1＋利率）开发年限/2－1]＝829443（元） 6.销售税费销售税费为销售收入的 5.85%，另当地新建非住宅交易综合服务费为 11 元/m2，则：销售税费＝ P×5.85%＋11×12263.24（依据略） 7.开发利润根据××市生物医药行业平均利润率的调查和估价对象实际情况，取平均利润率，为 15%，则：开发利润＝（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费）×成本利润率＝（27203519＋P×5.85%＋11×12263.24）×15% 8.估价对象房地产重新购建价格的确定房地产重新购建价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润解得：P＝34539073（元） 9.建筑物折旧的确定建筑物折旧＝建筑物重新购建价格×（1－成新率）。经计算，建筑物折旧为 1410273 元。（测算过程略） 10.成本法评估结果确定房地产价格＝房地产重新购建价格－建筑物折旧＝34539073－1410273 ＝33128800（元）则：房地产单价＝33128800÷12263.24≈2701（元/m2）（二）收益法 1.基本原理收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。房地产收益为有限年期的收益法公式为： V＝A/Y[1－（1＋Y）－n] 式中，V 为房地产价格，A 为房地产净收益，Y 为房地产报酬率，n 为房地产收益年限。 2.测算过程本次评估采用房地产出租方式计算房地产年净收益。公式为：房地产年净收益＝房地产年总收益－房地产年总费用（1）确定房地产年总收益房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益，包括租金收入、保证金和押金利息收入。第 6页

根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查（调查结果表略），综合确定估价对象平均租金为每月 20 元/m2，正常空置率为 1%，租金损失率为 1%，则房地产年总收益为： 20×12×12263.24×（1－1%）×（1－1%）＝2884608（元）（2）确定房地产年总费用 ①管理费结合估价对象具体情况确定管理费费率为 1.5%（依据略），则年管理费为： 2884608×1.5%＝43269（元） ②维修费维修费按房屋重置价格的 2%计算（依据略），估价对象房屋重置价格为 14102726 元，则年维修费为：14102726×2%＝282055（元） ③房屋年保险费保险费按房屋现值的 2‰计算（依据略），估价对象房屋现值为 12791453 元，则房屋年保险费为：12791453×2‰＝25385（元） ④年应交税金主要包括房产税和营业税及附加，根据当地规定，估价对象应缴税金合计为租金收入的 13.68%，则年应交税金为：2884608×13.68%＝394614（元）则：房地产年总费用＝①＋②＋③＋④＝745323（元）（3）确定房地产年净收益房地产年净收益＝房地产年总收益－房地产年总费用＝2884608－745323 ＝2139285（元）（4）确定报酬率估价对象为工业用房，根据当地市场状况，租金价格波动较小，故其风险系数较小，结合工业用房报酬率调查，确定以一年期贷款利率 6%为估价对象房地产报酬率。（5）确定房地产价格截至价值时点，估价对象地上建筑物有效使用年限约为 9 年。根据相关规定，钢混结构用房的耐用年限为 50 年，则其剩余年限约为 41 年，经估价人员实地查勘，估价对象维护保养状况尚可，建筑物结构稳定，整体使用功能正常，确定其尚可使用年限为 45 年。估价对象土地使用权终止日期为 2055 年 9 月 1 日，至价值时点，土地剩余使用年限为 43.96 年。根据《房地产估价规范》，房地产收益年限应当取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的较短年限，故确定估价对象剩余使用年限为 43.96 年。本次评估假设上述房地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变，房地产市场稳定，报酬率每年不变，则估价对象房地产总价为： V＝A/Y[1－（1＋Y）－n] ＝2139285/6.0%×[1－（1＋6.0%）－43.96] ＝32902609（元） 3.收益法评估结果确定房地产单价＝32902609/12263.24≈2683（元/m2）（三）估价对象市场价值根据上述测算，成本法测算结果为 2701 元/m2，收益法测算结果为 2683 元/m2；两种方法的结果差异较小，估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果，则：估价对象房地产单价＝（2701＋2683）/2≈2692（元/m2）估价对象房地产总价＝2692×12263.24≈3301.26（万元）（四）估价对象抵押价值第 7页

根据委托人提供的《房屋所有权证》《国有土地使用证》和《法定优先受偿权利情况证明》，估价对象至价值时点的法定优先受偿款为 0，故：房地产抵押价值＝3301.26－0＝3301.26（万元）八、估价结果确定估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，最终确定估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币 3301.26 万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为 0。估价对象房地产抵押价值为人民币 3301.26 万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整），单价：人民币 2692 元/m2。四、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题 10 分。错处不超过 4 个。如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣 2.5 分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：某房地产估价机构接受委托评估某住宅小区一幢 22 层临街商住楼底层商铺的抵押价值，该商铺目前由业主出租给他人经营便利店，接受委托后，经与业主王××联系，注册房地产估价师张×× 与协助估价人员李××对估价对象进行了实地查勘，查勘作业环节由李××负责记录，最后整理形成下述实地查勘记录表。经营性房地产实地查勘记录表房地产基本情况名称与坐落 ××市人民路××号××花园小区 6 幢 102 室东：6 幢 101 室；南：小区绿地西：6 幢 103 室；北：人民路 1/22 砖混朝向层高 2005 年维护保养 146m2 商业 12m 土地分摊面积现用状况进深四至所属楼层/总层数建筑结构建筑年份建筑面积证载用途临街面宽续表房地产外部环境南 3.5m 良好 32m2 出租 10.4m 商业气氛离市级商业中心较远，单位与区级商业中心辐射圈内客流量一般，主要为周边小区居民交通便捷度距地铁人民路站出口约 300m 公交 12、16、56 路等 8 条线路在小区北门设有站点公共设施周边设有银行、超市、餐馆、农贸市场、幼儿园、公园等公共设施续表房地产内部状况项目给水排水系统设备设施供电系统消防系统：消防检测，烟感报警供暖及空调系统：集中供暖，独立空调续表第 8页使用现状正常正常正常正常

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