2014年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案.doc-资料库

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2014 年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。 1 房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有( )。（A）依赖专业管理（B）效益外溢和转移（C）异质性明显（D）变现性差 2 房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使( )。（A）投资利润最大（B）投资效率最高（C）投资成本最低（D）投资风险最小 3 在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用( )。（A）银行存款利率（B）银行贷款利率（C）通货膨胀率加银行存款利率（D）资金的机会成本加风险调整值 4 某市在 2012 年房屋施工面积为 2000 万 m2，竣工面积为 700 万 m2；2013 年房屋新开工面积为 800 万 m2，竣工面积为 900 万 m2。若不考虑停缓建因素，该市 2013 年房屋施工面积为 ( )m2。（A）1200 （B）1900

（C）2100 （D）2800 5 某市 2013 年住房可支付性指数(HAI)为 90，表明该市中位数收入家庭的购房能力( )。（A）正好能够承受中位数房价（B）只能承受比中位数房价更低的房价（C）只能承受比中位数房价更高的房价（D）可以承受平均水平的房价 6 商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有( )的特性。（A）信息不对称性（B）交易复杂性（C）供给垄断性（D）经济外部性 7 土地储备资金不能用于支付( )。（A）收储土地上建筑物的补偿费（B）收储土地后必要的前期开发费用（C）收储土地发生的银行贷款利息（D）土地使用权出让价款 8 在商品房开发项目综合验收中，( )是竣工项目投入使用前的关键环节。（A）环保验收（B）市政工程验收（C）规划验收

（D）人防验收 9 以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是( )。（A）领导定价法（B）挑战定价法（C）目标定价法（D）随行就市定价法 10 某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为 50 元／人，看有多少业主参加；再将包月费用降为 30 元／人，看有多少业主参加。这种调查方法是( )。（A）观察法（B）访问法（C）问卷法（D）实验法 11 某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模 j( )。（A）市场集中化（B）选择专业化（C）产品专业化（D）市场专业化 12 塑造房地产项目的鲜明个性以区别于竞争对手，这是( )的主要任务。（A）市场细分（B）识别竞争者（C）市场定位

（D）市场营销 13 在房地产投资的“开发一持有出租”模式中，现金流量不包括( )。（A）预售收入（B）土地成本（C）运营成本（D）租金收入 14 等额序列支付资金回收系数正确的表达方式是( )。 15 关于资金等效值的说法，正确的是( )。（A）时值是资金运动起点时的金额（B）现值是资金运动结束时的金额（C）是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值（D）不同时点发生的等额资金具有相同的价值 16 期限为 10 年、年利率为 6％、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若月还款额为 2600 元，则第 4 年最后 1 个月还款额中的利息是( )元。（A）156．00 （B）648．41 （C）784．41 （D）793．45

17 某家庭购买一套面积为 88m2 的商品住宅，单价为 9000 元／m2，首付款为房价的 30％，余为银行提供的年利率 6．48％、月还款额递增比例为 0．5％、期限为 20 年的个人住房抵押贷款，则该家庭第 10 年第 1 个月的还款额是( )元。（A）4172．28 （B）4193．14 （C）7072．32 （D）12180．43 18 某投资者以 100 万元购买了一商铺用于出租经营，其中 40 万元为银行提供的年利率 8％、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为 12 万元，贷款期和经营期相同，该项投资的资本金利润率是( )。（A）8．80％（B）12．00％（C）14．67％（D）20．00％ 19 在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用( )。（A）财务内部收益率（B）目标收益率（C）银行贷款利率（D）资本化率 20 某房地产开发项目的销售利润为 6540 万元，销售利润率为 24％，项目的销售税费为销售收入的 5．5％，该项目的成本利润率是( )。（A）18．50％（B）22．68％（C）31．58％

（D）34．04％ 21 某居住项目规划建筑面积为 30000m2，含土地费用在内的开发成本为 7500 万元，开发费用为 1650 万元，销售税费为销售收入的 5．5％，销售均价为 5500 元／m2，适用的土地增值税税率为 30％，则该项目应缴纳的土地增值税为( )万元。（A）1482．75 （B）1755．00 （C）1932．75 （D）2205．00 22 某房地产项目的初始投资额为 310 万元，基准收益率为 15％。经营期限为 15 年，财务净现值为 210 万元，该项目在经营期内的等额年值为( )万元。（A）14．00 （B）34．67 （C）35．91 （D）88．93 23 下列房地产置业投资的不确定性因素中，影响有效毛租金收入估算的是( )。（A）运营费用（B）年还本付息额（C）空置率（D）权益投资比率 24 关于用期望值判断投资方案优劣的说法，正确的是( )。（A）期望值不同、标准差小的方案为优（B）期望值相同、标准差大的方案为优（C）标准差相同，期望值小的方案为优

（D）期望值不同、标准差系数小的方案为优 25 某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为 25000m2、容积率为 2 的住宅项目，预计项目可销售面积为 45000m2，开发成本为 5000 元／m2(不含土地费用)，销售均价为 8000 元／m2，销售税费为销售收入的 5．5％。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是( )元／m2。（A）1804 （B）3608 （C）4608 （D）5120 26 某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时，对绿色制造技术的可获得性进行了专题研究，这种专题研究属于项目的( )。（A）一般投资机会研究（B）特定项目投资机会研究（C）详细可行性研究（D）辅助研究 27 下列房地产开发成本中，不计入建筑安装工程费用的是( )。（A）三通一平费（B）设备采购费（C）结构工程费（D）电梯安装费 28 下列房地产投资项目财务报表中，属于基本报表的是( )。（A）项目总投资估算表（B）投资计划与资金筹措表（C）借款还本付息估算表

（D）财务计划现金流量表 29 在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，一般不需要表述的内容是( )。（A）项目所处地区的市场情况（B）项目本身的情况（C）评价指标的计算过程（D）可行性研究的结论 30 关于个人住房抵押贷款风险的说法，错误的是( )。（A）贷款客户众多会带来操作风险（B）不良率很低，不存在信用风险（C）房地产市场变化会带来变现风险（D）贷后管理工作薄弱会带来管理风险 31 以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金(REITs)类犁是 ( )。（A）权益型 REITs （B）抵押型 REITs （C）多重合伙 REITs （D）伞形合伙 REITs 32 房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目( )。（A）有预售或预租收，（B）满足资本金投入比例要求（C）有合作投资方（D）已落实施工队伍

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