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2023年房地产展望报告 2 0 2 2年 1 2月 2 0 2 3 年大中华区商业地产热点趋势大中华区研究部

目录 01 摘要 02 介绍 03 宏观趋势 04 热门趋势 05 房地产热门赛道 06 写字楼板块 07 零售物业板块 08 工业物流板块 09 大宗交易市场 10 城市市场 11 要点总结

摘要有望在2023年复苏； • 房地产市场 –随着市场信心恢复，经济复苏将提振大中华地区所有类型物业的租赁需求和投资需求。大中华地区房地产市场将重点聚焦高品质项目开发、智慧楼宇发展以及可持续发展； • 大宗交易 –写字楼在中国内地投资市场中的份额仍然保持领先地位。物流和公寓类的投资则将继续保持强劲。投资者对生命科学产业园、冷链物流等另类资产的兴趣日益浓厚； • 零售物业–2023年中国消费者消费信心指数将触底反弹。位于非核心区域的社区型购物中心吸引了周边消费者前往游憩与消费。未来三年中国16个城市的零售新增项目，社区型购物中心占比约32%； • 工业物流–2023年工业物流将在强劲需求中继续增长。消费者消费能力提高、消费习惯改变以及疫情下保供物资储存需求增长，未来将建立更多冷藏设施和仓库来满足此类需求。 • 宏观经济 –随着中国对疫情防控政策的逐步调整优化，经济 • 写字楼–2023年一线城市的净吸纳量预计将维持正数，部分原因是新项目即将入市；

介绍许多因素影响着中国商业地产的发展，尤其是新冠疫情反复以及相关防控措施。基于此，本篇报告考察了近些年房地产市场的发展情况，并探讨了一些可能影响未来市场发展机遇的各个方面。具体而言，报告聚焦以下几点： • 宏观趋势； • 热门趋势； • 房地产热门赛道； • 写字楼板块； • 零售物业板块；北京、上海、深圳、广州、成都、武汉、香港、台北 • 工业物流板块； • 大宗交易市场； • 城市市场，包括：

01 宏观趋势 GDP增长虽然下半年经济活力有所回升，但预计2022年GDP 增速仍无法达到预期。随着中国对疫情防控政策的逐步调整优化，经济有望在2023年复苏，并达到4.3% 的增长率。就业率 2022年10月，城镇失业率5.5%，其中，16-24岁失业率17.9%，比2021年上升3.7个百分点。展望2023 年，在疫情防控和需求疲软的压力下，整体就业仍将面临较大压力。货币政策与人民币走势如果就业率能够保持稳定，中国可能会在2023年采取稳健的货币政策来支持经济高质量发展。人民币对美元的汇率有望保持稳定。图1：中国GDP增速及预测（2019年第四季度 – 2023年第二季度）图2：中国失业率趋势 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2020 Q1 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 资料来源：国家统计局，穆迪分析，戴德梁行研究部戴德梁行| 2023房地产展望穆迪预测 Q4 Q1 2022F 2023F Q2 2023F 6.3% 5.9% 5.5% 5.1% 4.7% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2019 2020 2021 2022 资料来源：国家统计局，穆迪分析，戴德梁行研究部 4

01 宏观趋势基础设施建设 “二十大”报告指出建设“制造强国”，“交通强国”，预期将为仓储物流领域带来更大的投资机会；此外，科技创新将为办公室和产业园带来发展机遇。保障性租赁住房作为政府工作的重点，也将迎来一个快速发展期。房企债务陆续出台的金融支持政策有望缓解2023年房地产企业的债务压力，帮助房企拓展融资渠道，提升房地产行业信用预期。高质量发展在生产领域发展绿色低碳产业，在消费领域倡导绿色消费，在发展新能源的同时提高旧能源的清洁高效利用，进一步推动房地产行业低碳转型，将是2023年行业发展的主旋律。图3：仓储物流固定资产投资（2020年 – 2022年8月） 40 图4：中国百强房企的融资方式（2016年 – 2022年上半年） 100% 30 20 10 0 -10 -20 -30 月 2 年 0 2 0 2 月 4 年 0 2 0 2 月 6 年 0 2 0 2 月 8 年 0 2 0 2 月 0 1 年 0 2 0 2 月 2 1 年 0 2 0 2 月 2 年 1 2 0 2 月 4 年 1 2 0 2 月 6 年 1 2 0 2 月 8 年 1 2 0 2 月 0 1 年 1 2 0 2 月 2 1 年 1 2 0 2 月 2 年 2 2 0 2 月 4 年 2 2 0 2 月 6 年 2 2 0 2 月 8 年 2 2 0 2 80% 60% 40% 20% 0% 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 H1 仓储业固定资产投资额同比累积增长（%）年度平均累积增长（%）境内债权融资境外债权融资股权融资永续债资产证券化资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部戴德梁行| 2023房地产展望资料来源：中指数据，戴德梁行研究部 5

02 热门趋势城市更新与存量利用经过多年高速的经济增长及城市建设，核心城市土地资源紧缺的矛盾日益突出，城市建设逐渐由大规模新建转为存量开发利用为主。城市更新成为获取优质地块重要渠道之一，通过改造、活化来提高存量资产的利用率及价值也将成为未来重点发展方向。图5：房地产企业土地开发路径城市更新土地整备其他径新增土地存量土地路发开地土资料来源：戴德梁行研究部戴德梁行| 2023房地产展望基建 – TOD 以公共交通为导向的城市发展模式提高了城市土地资源集约利用水平，在提升轨道交通网络整体服务水平的同时创造紧凑型城市空间促进城市实现精明增长。此外凭借其高效的公共交通运行效率和区域的综合开发，一定程度缓解了地方财政在基础设施建设投融资方面的压力。房企融资渠道优化随着“三道红线”等相关政策限制，房企发债渠道持续收紧。资产证券化是将流动性较低的房地产项目转化为流动性强的有价证券的重要模式；房地产私募股权基金是未来市场热点；从债权融资转向以股权融资为主的方式是中长期趋势。图6：中国城市轨道交通运营线路长度占比（2021年）磁浮交通 1% 其他 1% 资料来源：中国城市轨道交通协会，戴德梁行研究部地铁 78% 6 拆除重建综合整治功能改变利益统筹其他跨座式单轨 2% 轻轨 2% 有轨电车 5% 市域快轨 11%

02 热门趋势 “大资管”模式当房地产逐渐走向存量市场，物管受到资本市场关注并加速扩张。依托于成熟的运营管理经验，以轻资产模式输出商管服务亦成为市场趋势。在投资管理方面，专业的资产运营有助于项目持续获得较高收益从而产生资产溢价，同时塑造品牌价值。图7：科技化在房地产领域的应用房地产科技化通过将机器人等人工智能领域设备引入地产建筑行业，有助于优化行业施工中的安全、环保、成本等问题，实现标准化复制。另一方面，智慧楼宇系统为物业实现高效管理提供了便利，有助于房地产行业节省成本，实现集约化操作。房企的多元化布局与发展中国即将步入老龄化社会，由此带来的市场需求也将成为房地产新的关注点。出于对身心健康的关注度日益增强，文旅地产或将迎来发展机遇。基于国内制造、消费、科技等行业繁荣，物流需求稳健增长，带动冷链等物流设施发展。图8：EOD模式试点项目个数按区域分布可持续发展 – EOD 随着生态文明建设上升至国家发展战略新高度，生态导向综合开发模式（EOD）以可持续发展为目标，采取产业链延伸、联合经营、组合开发等方式有效融合生态环境治理项目和关联产业，在保护生态环境的同时解决环保项目资金问题。施工运维规划设计生产资料来源：戴德梁行研究部戴德梁行| 2023房地产展望个 8 6 4 2 0 第二批试点第一批试点疆新南湖北湖徽安川四南河东山江浙西陕庆重北河建福林吉苏江肃甘西广南云州贵古蒙内西江宁辽海青夏宁东广西山津天海上资料来源：生态环境部，戴德梁行研究部 7

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