2015年房地产估价师开发经营与管理考试真题.doc

发布时间：2022-09-06 发布人：admin 分类：说明书资料大小：0.16M 资料格式：doc 举报版权申诉

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2015 年房地产估价师开发经营与管理考试真题 (总分：100.00，做题时间：90 分钟) 一、单项选择题(总题数：35，分数：35.00) 1.房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有______。（分数：1.00） A.异质性 √ B.用途广泛性 C.类型多样性 D.弱流动性解析：[解析] 房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。 2.房地产置业投资者能够容忍较低收益率的主要原因，是房地产投资______。（分数：1.00） A.存在效益外溢和转移 B.易获得金融机构的支持 C.具有保值增值性 √ D.可提高投资者的资信等级解析：[解析] 房地产投资具有增值性和保值性，这也是房地产置业投资者能够容忍较低收益率的主要原因。 3.下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是______。（分数：1.00） A.持有期风险 B.时间风险 C.周期风险 √ D.机会成本风险解析：[解析] 周期风险属于系统风险，系统风险是不能通过投资组合来分散和抵消的；而持有期风险、时间风险和机会成本风险属于个别风险。 4.为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个______。（分数：1.00） A.负协方差 √ B.正协方差 C.正敏感度 D.负敏感度解析：[解析] 为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个负协方差，最理想的是有一个绝对的负协方差。 5.对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的______。（分数：1.00） A.总量结构分析 B.产品结构分析 √ 1

C.区域结构分析 D.投资结构分析解析：[解析] 房地产市场的产品结构是考察房地产市场中不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。 6.某市 2013 年办公楼施工面积为 300 万 m 2 ，竣工面积为 120 万 m 2 ，2014 年办公楼新开工面积为 500 万 m 2 ，竣工面积为 280 万 m 2 。若不考虑停建、缓建因素，则该市 2014 年办公楼的平均建设周期为______年。（分数：1.00） A.1.70 B.1.79 C.2.43 √ D.2.86 解析：[解析] 平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积，[500+(300-120]1÷280=2.43(年)。 7.下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是______。（分数：1.00） A.空置率 B.竣工房屋价值 C.房屋施工面积 D.吸纳率 √ 解析：[解析] 空置率、房屋施工面积、竣工房屋价值属于供给指标，吸纳率属于交易指标。 8.在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率______。（分数：1.00） A.基本不变 B.开始下滑 √ C.缓慢上升 D.快速上升解析：[解析] 在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率开始下滑。 9.采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是______。（分数：1.00） A.工程量清单 B.招标标底 √ C.招标控制价 D.评标办法解析：[解析] 采用工程量清单方式招标的，应编制招标控制价，不需要编制标底；招标控制价相当于招标人的采购预算，无需保密，而标底必须保密。 10.下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是______。（分数：1.00） A.建筑工程施工许可证 B.建设工程规划许可证 C.国有建设用地使用权出让合同 √ D.商品房买卖合同 2

解析：[解析] 本题有瑕疵，明确用地性质、位置和界限的是《建设用地规划许可证》，国有建设用地使用权出让合同是办理《建设用地规划许可证》的要件之一。 11.房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是______。（分数：1.00） A.成本加成定价法 B.价值定价法 √ C.领导定价法 D.挑战定价法解析：[解析] 价值定价法对于消费者来说，就是“物美价廉”或者说“性价比高”。 12.除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的______。（分数：1.00） A.财务决算报告 B.施工人员变动情况 C.竣工图 √ D.物业服务企业招标文件解析：[解析] 竣工验收资料包括技术资料和竣工图。 13.下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是______。（分数：1.00） A.整群抽样 B.分层随机抽样 C.简单随机抽样 D.定额抽样 √ 解析：[解析] 概率抽样包括简单随机抽样、分层随机抽样和整群抽样，非概率抽样包括随意抽样、估计抽样和定额抽样。 14.下列各组特定的市场定义层次中，市场规模由大至小的是______。（分数：1.00） A.潜在市场、有效市场、服务市场 √ B.有效市场、渗透市场、服务市场 C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场 D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场解析：[解析] 市场规模由大至小的是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场和渗透市场。 15.下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是______。（分数：1.00） A.市场因子推演法 √ B.加权移动平均法 C.简单平均法 D.指法平滑法解析：[解析] 时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法，市场因子推演法属于相关分析法。 16.区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及______等内容。（分数：1.00） 3

A.项目竞争分析 B.敏感性分析 C.专业市场分析 D.市场趋势分析 √ 解析：[解析] 区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容。 17.下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是______。（分数：1.00） A.购买—更新改造—出售 √ B.购买—持有出租—出售 C.开发—持有出租—出售 D.购买—更新改造—出租—出售解析：[解析] 运营成本是在持有出租环节中才有的概念。 18.某笔总额 10 万元，按季付息的贷款，每季支付利息为 1400 元，则该笔贷款的年实际贷款利率为______。（分数：1.00） A.1.40% B.5.60% C.5.72% √ D.6.09% 解析：[解析] 季度利息，年名义利率 r=1.4%×4=5.6%， 19.一写字楼单元的租赁期为 18.8 年，年租金为 5 万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取。若年折现率为 6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为______万元。（分数：1.00） A.53.80 B.55.47 C.55.54 D.58.79 √ 解析：[解析] 20.张某以 6000 元/m 2 的价格购买了一套面积为 114m 2 的住宅，银行为张某提供了贷款价，建议最后再做。值比率为 60%、15 年期、年利率为 7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第 11 年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为______万元。（分数：1.00） A.18.94 B.19.20 C.19.33 √ D.22.87 4

解析：[解析] P=6000×114×60%=41.04(万元)，i=7.8%/12=0.65%，由，解得：A=0.3875 万元，由，解得：P=18.94，由于在第 11 年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款，还需要支付一次利息，故偿还款为 18.94+0.3875=19.33(万元)。建议最后再做。 21.某商铺 2014 年的潜在毛租金收入为 66 万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的 10%、30%。所得税税率为 25%，则 2014 年该商铺的净经营收入为______万元。（分数：1.00） A.29.70 B.34.65 C.39.60 √ D.59.40 解析：[解析] 净经营收入=有效毛收入-运营费用=66×(1-10%-30%)=39.60(万元)。 22.某房地产投资项目要求的目标收益率为 10%，当通货膨胀率为 3%时，为消除通货膨胀因素对投资分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为______。（分数：1.00） A.6.8% B.10.0% C.13.0% D.13.3% √ 解析：[解析] 由，可得：，解得：R a =13.3%。 23.对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的______。（分数：1.00） A.最高投资收益率 B.平均投资收益率 C.最低投资报酬率 √ D.平均成本利润率解析：[解析] 基准收益率是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率(MARR)。 24.某投资者于 2013 年 1 月以 1000 万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的 500 万元为年利率 7%、期限 10 年、按年等额还本付息的抵押贷款，2014 年该写字楼税后现金流量为 60 万元，且市场价值增加 5 万元，在考虑增值收益的情况下，2014 年该项投资的投资回报率为______。（分数：1.00） A.10.37% B.12.00% C.20.24% √ D.20.74% 解析：[解析] ，解得 A=71.189。 5

25.某家庭向银行申请了一笔数额 50 万元、期限 20 年、年利率 6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为______元。（分数：1.00） A.2093.75 √ B.2208.33 C.3582.16 D.4583.33 解析：[解析] 等额还本利息照付是指规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，最后一个月还款金额由两部分组成：一是每月应偿还的本金，二是最后一个月应付利息。每月应，最后一个月应付利息= 偿还的本金= 26.某商品住宅开发项目土地取得费用为 13000 万元，规划建筑面积为 50000m 2 ，除土地取得费用外的其他成本费用为 3500 元/m 2 ，项目销售均价为 8500 元/m 2 ，营业税及附加为销售收入的 5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为______万 m 2 。，则最后一个月的还款金额为（分数：1.00） A.2.60 B.2.87 C.3.59 D.3.80 √ 解析：[解析] 盈亏平衡分析中的保本点分析。设项目能够回收全部成本费用的最低销售量为 x 万 m 2 ，则 8500x=13000+3500×5+8500x×5.5%，解得：x=3.80 万 m 2 。 27.某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值为 4000 万元、1200 万元、 -800 万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为 15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为______万元。（分数：1.00） A.1120.00 √ B.1466.67 C.1520.00 D.2000.00 解析：[解析] 期望值=4000×15%+1200×60%-800×25%=1120(万元)。 28.某房地产开发企业对一房地产开发项目进行分期开发，预计首期开发难以产生理想收益，但项目后期投资收益增加的可能性较大，从实物期权观点看，该项目可能产生______。（分数：1.00） A.等待投资型期权 B.放弃型期权 C.成长型期权 √ D.柔性期权解析：[解析] 大型房地产开发项目进行分期开发，首期一般收益不理想，但后期收益增加的可能性较大，这种实物期权观点就是成长型期权。 29.在房地产开发项目资金计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付______。（分数：1.00） A.土地出让金 √ B.建安工程费 6

C.管理费用 D.其他工程费解析：[解析] 房地产开发贷款要严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定。 30.关于项目投资现金流量表的说法，错误的是______。（分数：1.00） A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制 B.项目投资现金流量表现金流出中不包括财务费用 C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础 D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费 √ 解析：[解析] 项目投资现金流量表是以全部投资作为计算基础的，因此借贷资金应支付的利息等财务费用不计入现金流出，运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。 31.房地产开发项目资金筹措计划中包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的______配合考虑。（分数：1.00） A.质量控制目标 B.销售收入计划 √ C.工程建设招标计划 D.客户定位解析：[解析] 资金筹措要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础。 32.关于债务融资的说法，错误的是______。（分数：1.00） A.债务融资需要还本付息 B.债务融资所得资金属于资本金 √ C.债务融资支付的利息可在税前扣除 D.租赁融资属于债务融资解析：[解析] 债务融资所得资金不属于资本金，需要还本付息，且所支付的利息可在税前扣除，租赁融资属于债务融资的一种。 33.对借款人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险属于______。（分数：1.00） A.法律风险 B.信用风险 C.市场风险 D.管理风险 √ 解析：[解析] 个人住房贷款管理风险的表现有：对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等。 34.权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有物业的______。（分数：1.00） A.增值收入 B.销售收入 C.自营收入 D.租金收入 √ 7

解析：[解析] 权益型 REITs 是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。 35.在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于______。（分数：1.00） A.物业出租经营成本 B.同类型物业市场供求关系 √ C.物业出租税费水平 D.业主希望的投资回报率解析：[解析] 在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业市场供求关系。二、多项选择题(总题数：15，分数：30.00) 36.房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括______。（分数：2.00） A.需要适时的更新改造投资 √ B.易受政策影响 √ C.依赖专业管理 √ D.适于短期投资 E.变现性差 √ 解析：[解析] 房地产投资适于进行长期投资。 37.关于房屋存量的说法，正确的有______。（分数：2.00） A.存量属于房地产市场的需求指标 B.存最单位可以是建筑面积或套数 √ C.存量可按物业类型分别统计 √ D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量 E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量 √ 解析：[解析] 存量属于房地产市场的供给指标，单位可以是建筑面积或套数，可按物业类型分别统计，报告期存量等于上期存量加上报告期竣工最减去报告期灭失量，存最是指报告期末已占用和空置的物业空间总量。 38.房地产市场存在周期循环的主要原因包括______。（分数：2.00） A.土地资源的不可再生性 B.供需因素的影响 √ C.市场信息不充分 √ D.政策因素的影响 √ E.制度因素的影响 √ 解析：[解析] 房地产周期循环的原因有：供需因素的影响、市场信息不充分、生产者与消费者心理因素的影响、政策因素的影响、政治冲击、制度因素的影响、生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。 39.下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有______。（分数：2.00） A.交易量增长率 8

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