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2012年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案.doc
2012年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案
一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）
1、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。
A．选址规划意见通知书
B．规划设计条件通知书
C．建设用地规划许可证
D．建设卫程规划许可证
2、对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括()
A 销售收入 B 开发利润 C 成本利润率 D 投资回报率
3、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的
极值。
A．利润为零
B．允许的最低经济效益指标
C．最大费用建设工程教育网
D．最大利润
4、某投资者花费 80 万元购一店铺,每月净租金收入为 1.583 万元,考虑月投资收益率为 0.8%,则()
个月可收回投资.
A50.5
B60
C65
D75
5、收益法中所指的收益是（）。
A．估价时点前一年的收益
B．估价时点前若干年的平均收益
C．估价时点以后的未来预期正常收益
D．估价时点前最高盈利年份的收益
6、实行施工总承包的房地主开发项目，施工现场的安全应由()负责。
A．开发商
B．监理单位
C．分包单位
D．总承包单位
7、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房
地产开发经营期的起点应是（）。
1
A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B.待开发房地产建设发包日期
C.取得待开发房地产的日期
D.房地产开发完成并投入使用的日期
8、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（）。
A．动态投资回收期大于静态投资回收期
B．动态投资回收期等于静态投资回收期
C．动态投资回收期小于静态投资回收期
D．动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期
9、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。
A．零售商的财务能力
B．零售商需要的服务
C．零售商组合与位营分配
D．零售商的声誉建设工程教育网
10、某城市 2000 年和 2005 年普通商品房的平均价格分别是 3500 元/m2 和 4800 元/m2，采用平均
发展速度法预测 2008 年的价格最接近于（）元/m2。
A．4800B．5124C．5800D．7124
11、房地产投资的缺点是（）。
A．相对较高的收益水平
B．易于获得金融机构的支持
C．抵消通货膨胀的影响
D．投资回收期较长
12、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。
A．抵押贷款还本付息
B．管理人员工资建设工程教育网
C．公共设施维修费建设工程教育网提供
D．保险费
13、供人们生活起居的建筑是()
A.公共建筑
B.居住建筑
C.工业建筑
D.商业建筑
14、在房地产市场的分类中,二级市场是指()
A 土地使用权转让市场
2
B 新建商品房租售市场
C 土地使用权出让市场
D 土地使用权出让和新建商品房租售市场
15、房屋的商品租金构成因素是()
A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租
C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润
16、下列不属于房地产区位因素的是（）。
A.交通
B.用途
C.环境
D.楼层
17、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益
来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。
A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则
18、某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物经济寿命 60
年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A．37B．40C．60D．63
19、房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价两个部分。
A．价格分析
B．市场分析
C．产品分析
D．成本分析
20、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括()。
A．租金调整条款
B．代收代缴费用条款
C．装修费用条款
D．折让优惠条款
21、剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的()
A.性质
B.工业状况
C.生活状况
D.设施状况
3
22、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。
A、变动可能性 B．影响重要性 C．发生经常性 D．类型归属性
23、下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是()
A 找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。
B 从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生
变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。
C 分析时要设定不确定因素的变化范围
D 对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。
24、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（）。
A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高
B．贷款期限越长，期限系数值越大
C．项目风险越大，风险等级系数值越大建设工程教育网
D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
25、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。
A．由专业投资管理者负责经营管理
B．收入现金流的重要部分分配给了股东
C．分为权益型和抵押型两种形式提供
D．投资流动性好
26、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。
A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
27、在估价中选取 4 个可比实例，甲成交价格 4800/m2，建筑面积 100m2，首次付清 24 万元，其
余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元；乙成交价格 5000 元/m2，建筑面积 120m2，首次支付
24 万元，半年后付清余款 36 万元；丙成交价格 4700 元/m2，建筑面积 90m2，成交时一次付清；
丁成交价格 4760 元/m2，建筑面积 110m2，成交时支付 20 万元，一年后付清余款 32.36 万元。已
知折现率为 10％，那么这 4 个可比实例实际单价的高低排序为（）。
A．甲乙丙丁 B．乙丁甲丙 C．乙丙甲丁 D．丙乙丁甲
28、某物业的购买价格为 60 万元，其中 20 万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租
金收入为 10 万元。年运营费用为 5 万元，年还本付息额为 2 万元，所得税率为 33％，则该项投
资的税前现金回报率为（）。
A．7.5％
B．8.3％
4
C．12.5％
D．16.7％
29、已知某投资项目折现率为 11％时，净现值为 1700 万元，折现率为 12％时，净现值为-870
万元。则该投资项目的内部收益率是（）。
A．11．12％
B．11．36％
C．11．661％
D．12．95％
30、不计利息的费用是()。
A、土地取得成本
B、开发成本
C、管理费用和销售费用
D、销售税费
31、假设银行一年期存款利率为 2.28％，贷款利率为 5.85％，投资市场的平均收益率为 12％，
房地产投资市场的系统性市场风险系数为 0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。
A．4.42％B．8.11％C．8.13％D．9.54％
32、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。
A．合同协议书、投标书及其附件；图纸、工程报价单或预算书
B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书
C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸
D．图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书
33、某在建工程土地使用权年限 40 年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积
为 15000m2，年景收益率为 480 万元，自开工到建成的开发期为 3 年，估计该项目至建成还需 15
年，一直报酬率为 8％。折现率为 12％，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。（提供）
A．4023.04B．4074.10C．4768.50D．5652.09
34、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费
用之后的余额时，应以（）进行估价。
A、保持现状前提 B、装修改造前提 C、转换用途前提 D、重新利用前提
35、某地区商品住宅价格自 2000 年至 2004 年分别为 681 元/m2、712 元/m2、744 元/m2、781 元
/m2 和 815 元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅 2006 年的价格为（）元/m2。（提供）
A．849B．865C．882D．915
二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）
1、下列关于内部收益率的表述中，正确的有()。
A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力
5
B．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D．如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E．内部收益率越高，投资风险就越小
2、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。
A、求得的路线价已是正常价格
B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
D、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
E、路线价是标准宗地的平均水平价格
3、房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：()
A.城市规划
B.法律法规
C.市场条件
D.经济条件
E.生活条件
4、直接影响土地级别界线位置的是()
A.单元划分
B.定级单位
C.面积单元
D.指标取样
E.指标计算
5、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（）。
A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C．理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关
D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化
E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致
房地产价格下降
6、银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到()因素。
A 抵押物的流动性 B 贷款期限的长短
C 通货膨胀的预期 D 贷款企业的信用等级
E 所处的市场条件
7、从权益的角度来看。现实中的房地产估价对象包括（）等。
6
A．建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C．有租约限制的房地产
D．未来状况下的房地产
E．共有的房地产
8、房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。
A．产品调查
B．价格调查
C．市场需求质量调查
D．分销渠道调查
E．促销策略调查
9、分析市场趋势的方法主要有：()
A 购买者意图调查法 B 销售人员意见综合法
C 专家意见法 D 时间序列分析法
E 相关分析法
10、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。
A．文献查阅
B．观察
C．专题讨论
D．分销渠道调查
E．实验
11、新设项目法人融资形式的特点存（）。
A．项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B．新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C．从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力
D．从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E．拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
12、房地产开发项目策划的主要工作内容有（）。
A．开发内容和规模的分析与选择
B．评价方案构造
C．区位分析与选择
D．开发时机的分析与选择
E．融资方式的分析与选择
13、投标价格如果出现单项报价之和不等于总报价时，符合规定的处理方法有（）。
7
A．以总报价为准
B．以单项报价之和修正总报价
C．以单价为准，重新计算总报价
D．双方可以重新商议价格
E．该投标报价无效
14、房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是()
A.百货大楼
B.普通住宅
C.办公楼
D.旅馆
E.仓库
15、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（）。
A．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的
B．基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
C．基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
D．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金
E．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金
三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）
1、细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸收一个或少数几个竞争者。（）
2、在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。（）
3、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入
的多少呈负相关关系。()
4、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其
价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（）
5、某建筑物建成于 1996 年 10 月 1 日，该建筑物所在地的土地使用权为 1994 年 10 月 1 日取得，
土地使用权年期为 40 年；该类建筑物寿命为 50 年：残值率为 0。则 2006 年 10 月 1 日该建筑物
按直线法计算的成新率为 80％。（）
6、可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复的损耗。（）
7、估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（）
8、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。()
9、租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。（）
10、甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为 1400 元/m2，容积率为 4，土地使用年限为
40 年：乙土地单价为 900 元/m2，容积率为 2.5，土地使用年限为 50 年，则以楼面地价来判断投
资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为 6％），（）
8
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