2012年房地产估价师案例与分析考试真题及答案.doc-资料库

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2012 年房地产估价师案例与分析考试真题及答案案例分析一： A 市 B 房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B 公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向有关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。拆迁前委托 C 二级房地产估价机构，进行了拆迁评估。B 公司在拆迁中遇到钉子户 D，无正当理由拒不与 B 公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。此期间，商业中心建设按期进行，并于次年 5 月完成施工任务，并通过竣工验收。并及时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。随后，B 房地产开发公司将其出租给 E 经贸公司进行经营;而 E 经贸公司由于自身原因，又将该商业中心转租给个体户 F。在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B 房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。 1、B 房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续? A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请 B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请 C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请 D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请 2、责令限期拆迁决定发布后，若 C 户仍不搬迁，下列关于强制拆迁正确的说法是( )。 A. A 市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁 B. B 房地产开发公司组织有关人员直接强制拆迁 C. A 市人民政府责成有关部门强制拆迁 D. A 市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁 E.A 市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院进行强制拆迁 3.按国家有关房地产估价机构资质管理规定，C 二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师 A、3 1

B.4 C.5 D.7 E.9 4、拆迁评估时，C 房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。 A、被拆迁房屋的性质和面积一般以现场堪查的结果为准。 B.被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。 C.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认 D.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市房地产管理部门申请确认 E.对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。 5、该商业中心的房屋所有权登记属于( ) 登记。 A、房屋所有权转移登记 B、房屋所有权变更登记中华考试网 C、房屋所有权初始登记 D、房屋所有权注销登记 6、B 房地产开发公司与 E 经贸公司在租赁合同签订后( )日内，办理房屋租赁登记备案手续。 A、30 B、45 C、60 D、90 7、针对 E 经贸公司的转租行为，下列说法正确的包括 ( )。 A、经 B 房地产开发公司同意，E 经贸公司可以依法将承租的商业中心转租 2

B、E 经贸公司可以将承租的商业中心转租，不必经 B 房地产开发公司同意 C、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同不随之变更、解除或者终止。 D、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。 E.该转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续 1.B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE 案例分析二： A 市某房地产开发公司 B，拟在某市中心繁华地段进行开发建设一商业广场。B 房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目建设中， B 房地产开发公司通过招标方式，选择了施工及监理单位。该项目建成后，B 房地产开发公司将该商业广场 1-3 层转让给 C 公司，将 4-5 层租给 D 公司。 1、按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括( )。 A.拍卖方式 B.招标方式 C.协议出让中华考试网 D.挂牌出让 2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为 ( )年。 A.30 B.40 C.50 D.70 3、若 B 房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向( )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。 A.1 B.2 C.3 3

D.4 E.5 4、监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取( )等形式，对建设工程实施监理。 A.旁站 B.巡视 C.平行检验 D.仅听取汇报 5、关于该项目中标人确定后，下列说法正确的包括( )。 A.招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。 B.招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人。 C.中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。 D.中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成 E.中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成 6、B 房地产开发公司和 C 公司，在房地产转让合同签订后( )日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向 A 市房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。 A.15 B.30 C.60 D.90 7、C 公司为获得房地产权，应办理( )。 A.到 A 市房地产行政主管部门，办理房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》 B.到 A 市房地产行政主管部门，办理房屋所有权转移登记，取得《房屋所有权证》 4

C、到 A 市土地管理部门，办理《国有土地使用证》 D.到 A 市土地管理部门，办理《国有土地所有证》 E.到 A 市土地管理部门，办理《集体土地使用证》 8、D 公司应办理( )手续，其租赁行为才是合法的 A.B 房地产开发公司与 D 公司口头租赁协议 B.B 房地产开发公司与 D 公司签订书面租赁合同 C、到 A 市房地产管理部门登记备案，并领取房屋租赁证 D.到 A 市规划管理部门进行登记中华考试网参考答案： 1. ABD 2.B 3.C 4.ABC 5.ACE 6.D 7.BC 8.BC 例分析题三: (2002 年试题)卖房者甲与购房者乙于 2002 年 4 月 25 日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同 1)和房屋装修合同(以下称合同 2)，合同 1 规定甲必须于 5 月 25 日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同 2 进行装修，装修工程共 2 个月。乙于 4 月 25 日支付 90%的购房款和 10%的装修费，5 月 25 日付清剩余购房款和 60%的装修费，7 月 25 日付清剩余的 30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案： 1.估价时点是( ) A.2002 年 4 月 25 日 B.2002 年 5 月 25 日 C.2002 年 7 月 25 日 D.2002 年 7 月 25 日以后的某一天 2.估价的价值范围应是( ) A.合同 1 规定的房款来源： B.合同 1 规定的 90%购房款和合同 2 规定的装修费的 10% 5

C.合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的装修费的 70% D.合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的全部装修费中华考试网标准答案：1.A,2.A 解析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。 2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。案例分析四：某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价( ) A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径( )。 A.自行改变 B.经上级主管部门批准改变 C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为( )。 A.该两幢房屋的抵押评估价格之和 6

B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。 A.该两幢房屋的非正常市场价值 B.该两幢房屋的重新购建价格 C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值中华考试网 D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值标准答案：A,D,B,C 解析： 1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。 2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选 D。考试用书 3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。 4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。案例分析五：某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为 460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至 600m2，该公司认为建 6 00m2 经济上不合算，擅自建成建筑面积 1000m2 的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。 1.能否翻建的最终批准权在( )。 A.政府房地产管理部门 B.政府规划管理部门 7

C.政府土地管理部门 D.上级总公司 2.评估时依据的建筑面积应为( )。 A.460m2 B.600m2 C.1000m2 D.以上三个面积都不行 3.该公司委托评估应选择( )。 A.房地产管理部门 B.资产管理部门外语学习网 C.有资格的房地产估价机构 D.验资机构标准答案：B,D,C 解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选 1000m2;原房已灭失，也不能选 460m2。案例分析六：张某于 2006 年 11 月以银行按揭方式购买了一套 140 ㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于 2007 年 5 月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。标准答案： 1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。 2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。 3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。 8

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