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2007年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案.doc

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2007 年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案 一、问答题(共 3 题,每题 10 分) (一)李某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积为 300m2,用途为住宅,土 地为出让使用权,土地使用期限至 2060 年 9 月 30 日。李某于 2005 年 2 月将该房屋改为商 店并经营,于 2006 年 6 月以 3000 元/m2 的价格将其卖给张某。由于融资的需要,张某于 2006 年 9 月 30 日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值,估价结果为 2300 元/m2。 请问: 1.张某认为该估价结果偏低,你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007 年 9 月该房屋被列入拆迁范围,房屋拆迁许可证颁发日为 2007 年 9 月 30 日,乙 房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价,估价结果为 2800 元/m2。张某认为该估价结 果偏低,因 2007 年 4 月拆迁的邻近商铺的补偿单价为 4000 元/m2。你认为应如何解释该估 价结果的合理性? 1 答 1 估计时点不一样,估价价值不一样。 2 二者的价值类型不同。转让价格是市场上的实际成交价格。抵押价值是正常的市场 价格减去法定优先受偿款后的价值 3 二者对房屋用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途即住宅评估的价值, 转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2 答 1 二者的时点不同,价值不同。 2 价值内涵不一样,拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同,拆迁补偿金额包含了 拆迁补助费、临时安置补助费、装修费。 3 对估价对象的界定可能不同。 (二)甲公司有一建筑面积为 50m2 的临街首层店面,已出租,现拟以该店面向银行申请 抵押贷款,委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝 向相同的 3 个临街首层店面的成交情况,具体如下: 65 15000 物业名称 A B C 50 建筑面积/m2 48 成交单价/(元/m2) 15500 成交日期 2007 年 9 月 2007 年 8 月 2007 年 10 月 请问: 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述 3 个交易实例选做可比实例,对它们进行个别因素修正,你认为应考虑哪 5 14500 个主要因素?(说明:回答若超过 5 个,只按前 5 个评分) 1 答 1 甲公司应提供房屋的权属资料。包括房地产产权证或 土地使用权证,房屋所有权证; 租赁合同或租赁协议;法定优先受偿款的说明或证明,以及关于他项权利的说明或证明。 2 答 (实物 权益 区位) 1 应考虑房屋的新旧程度,土地使用年限; 2 房屋的临街状况,包含宽深比或临街宽度等 3 房屋的使用面积 4 房屋的层高,净高或平面布局或内部格局或平面形状等; 1
5 房屋装修或设施设备情况。 (三)2003 年 8 月甲公司购买了某幢写字楼的第 6~8 层,2005 年 5 月甲公司与乙公司签 订了一个 10 年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出 租人权益价值和承租人权益价值进行评估,估价时点为 2007 年 10 月 15 日。 请问: 1.评估出租人权益价值时,承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析 承租人会从哪些方面考虑是否毁约。 2.说明评估承租人权益价值的技术路线。 1 答 1 市场租金和合同租金差异的大小, 2 合同约定的保证金数额大小及约定的租约条件。 3 承租方对估价对象已投入的成本太小。 2 答 取租赁期内合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人的 权益价值。 二、单项选择题(共 3 大题,10 小题,每小题 2 分) (一)某公司有一钢筋混凝土结构厂房,于 1997 年 12 月 31 日建成投入使用,经济寿命 为 50 年。经批准,该公司于 2005 年 12 月将该厂房改为二手汽车交易市场,并在办理二手 汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金,将土地转变为出让商业用地,土地使用期限 为 40 年,自 2005 年 12 月 31 日起至 2045 年 12 月 30 日止,不可续期。2007 年 6 月 30 日, 该公司与他方合资,以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。 1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格,下列说法中正确的是( A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值 B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值 C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准 D、作价出资价格应较评估出的价值低 C)。 2.如果采用成本法估价,且建筑物的经济寿命等于其自然寿命,应按( C)年计算建筑物 的折旧。 A、38.5 B、40.5 C、48.0 D、50.0 3.如果采用收益法估价,经调查,在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收 益为 300 万元。且未来每年不变,报酬率为 7.5%,则收益价格为(A )万元。 A、3752.92 B、3786.20 C、3875.70 D、3892.44 4.若合资期限约定为 20 年,合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配,则下 述描述中最准确的是( A) A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值 B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减 20 年后房地产剩余价值 的折现值 2
C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入 的更新改造费用。 D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而 适时调整 (二)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为 50 万 m2 的住宅用地。某房地产开发公 司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发,该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地 产开发,具体计划如下: 开发期 第一期 第二期 第三期 开发面积 20 万 m2 15 万 m2 15 万 m2 开工时间 第 1 年 6 月 第 4 年 6 月 第 5 年 6 月 完成时间 第 3 年 6 月 第 5 年 6 月 第 6 年 6 月 开始销售时间 第 3 年 1 月 第 5 年 1 月 第 6 年 1 月 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案,预计实际开发成本比社会平均开发成本 低 100 元/m2;目前住宅需求旺盛,预计住宅市场价格会以每年 5%的速度上涨。现该开发公 司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设并 发法进行估价时,用现金流量折现法进行测算。 5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时,正确的做法是( C)。 A、对三期开发的土地分别估价,将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点 B、对宗地整体估价,将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点 C、对宗地整体估价,将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点 D、对宗地整体估价,对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点 6.在确定开发完成后的房地产价值时,应采用( D)。 A、目前住宅市场价格 B、未来住宅市场价格,折现至估价时点 C、各期开始销售时的市场价格,分别折现至估价时点 D、各期各年销售时的平均市场价格,分别折现至估价时点 7.在确定开发成本时,应采用( A)。 A、该开发公司测算的开发成本 B、现时的客观开发成本 C、各期销售时的客观开发成本 D、各期开发时的客观开发成本 8.在计算扣除项时,除开发成本、管理费用外,还应包括(C )。 A、销售费用、销售税费和开发利润 B、销售费用、销售税费和所得税 C、销售费用、销售税费和购地税费 D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费 (三)某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗 4270m2 的商业用地于 2007 年 10 月 21 日的土地使用权价格进行评估,该宗地的剩余使用期限为 39 年,两种估价方法测算出 的结果分别为 2000 元/m2 和 2300 元/m2。假设 2006 年 10 月和 2007 年 10 月该区域的该类 土地定基价格指数分别为 102、106;土地报酬率为 6%。 9.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是( D)。 A、[2000,2300] 2000×0.3+2300×0.7 2000×0.7+2300×0.3 3
B、[2030,2270] C、[2060,2240] D、[2090,2210] 10.假设该宗地于 2007 年 10 月 21 日的土地使用权价格为 2250 元/m2,则该宗地于 2006 年 10 月 21 目的土地使用权价格是( D )元/m2。 A、2136 B、2165 C、2179 D、2206 三、下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的 13 处(每指明一处错误得 3 分,本题 全对得 40 分。每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分) 封面和目录(略) 致委托人函 ××市中级人民法院: 受贵法院的委托,我公司对位于××市××路 3 号楼 5 层整层 957.3m2 办公用途的房地产(以 下简称估价对象)进行了估价。(1 致委托人函缺估价目的。) 估价时点:2007 年 3 月 5 日。 我公司根据《房地产估价规范》(GB/T502911999)的要求,根据估价目的,遵循估价原 则,按照估价程序,采用科学合理的估价方法,在认真分析现有资料基础上,结合估价经验 与影响房地产市场价格因素的分析,确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点 2007 年 3 月 5 日的市场价值为人民币壹仟零玖拾万元整(RMB 1094 万元整),折合每平方米 建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433 元/m2)。 估价报告应用的期限:自 2007 年 3 月 16 日起 1 年。 随函附交 3 份房地产估价报告。 ××××房地产评估有限公司(盖章) 法定代表人:×××(签字) 2007 年 3 月 16 日 注册房地产估价师声明 我们郑重声明: 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到 本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论, 4
撰写本估价报告。 5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。 (2 缺现场查看估价师姓名) 6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7.本报告不可作为任何形式的产权证明文件。 8.未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或 报告中,也不得以任何方式公开发表。 注册房地产估价师:×××(签名盖章)注册号:(略) 注册房地产估价师:×××(签名盖章)注册号:(略) 估价的假设和限制条件(略) 估价结果报告 一、委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 根据《房屋所有权证》(证号:×房地×字[2000]第××××号)、《国有土地使用证》[证号: ××地×字(1999)第××号]、实地查看情况及调查资料,估价对象房地产的区位、实物、权益状 况如下: (一)区位状况 位置:坐落××市××路 3 号楼 5 层整层 城市规划:行政办公区 环境景观:优美整洁 公共服务及基础设施完备程度:基本完备 商务氛围:处于××市行政中心范围(3 建筑物区位状况描述中缺四至,与重要设施的 距离,交通条件,朝向等。环境景观 公共服务基础设施描述过于简单。) (二)实物状况 1.土地状况 用途:办公 地号:××区××街道 163 街坊 1/6 丘 四至:(略) 土地等级:1 级 土地共用面积:3500m2 地势:土地平整 其中土地分摊面积:500m2 2.建筑物状况 建筑面积:957.3m2 建筑结构:砖混一等 层数:7 层,无地下室,估价对象处于 5 层 层高:3.3m,檐高:24m 用途:办公 竣工日期:1999 年 12 月 1 日 装修:室内普通装修、公共部分精装修 5
设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等(略) 利用现状:现空置 (三)权益状况 1.建筑物权益状况 根据《房屋所有权证》(证号:×房地×字[2000]第××××号)记载:估价对象建筑物权利人: ×××、×××,所有权性质:私有,用途:办公,建筑面积 957.3m2,砖混一等。(4 建筑物权 益中没有交代共有人及房屋共有权证。) 2.土地使用权权益状况 根据《国有土地使用证》(证号:××地×字[1999,第××号)记载:估价对象土地用途为办 公,其土地使用权性质为国有出让。土地共用面积:3500m2,其中分摊土地面积:500m2, 土地使用期限自 1999 年 3 月 5 日起 50 年。本报告按无续期考虑。(未说明使用权人,使用 状况。) 3.他项权利状况 估价对象已设定他项权利(抵押权),抵押权人为中国工商银行××支行,至估价时点尚未 注销。具体情况如下: 他项权利人:中国工商银行××支行 权利种类:期房抵押 建筑面积:9573m2; 权利价值:574.38 万元 抵押部分:5 层整层 设定日期:1999 年 8 月 他项权证号:×房地×他字(1999)第×××号 (5 他项权利中未说明如何处理没有注销的他项权利) 四、估价目的 为法院办案提供价格参考。 (价值参考) 五、评估的价值类型和定义 采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时 点的市场价值。 六、估价时点 估价时点为 2007 年 3 月 15 日。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 本报告选用的估价方法为市场法和收益法。 市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法;即选取一定数量的可 比实例并将它们与估价对象进行比较,对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对 象价值的方法。(6 缺估价方法选用和未选用的理由。) 收益法采用报酬资本化法,即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益,选用适 当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。 综合两种估价方法的估价结果,确定估价对象估价值。 十、估价结果 根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学合理的估价方法,在认真分析 现有资料基础上,结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析,确定:估价对象在满足 6
全部假设限制条件下于估价时点 2007 年 3 月 5 目的市场价值为:人民币 壹仟零玖拾肆万元 整(RMB 1094 万元整),折合每平方米建筑面积单价为:人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整 (RMB11433 元/m2)。 十一、估价报告应用的限制 本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效,即 2007 年 3 月 16 日至 2008 年 3 月 15 日。 十二、估价作业日期 2007 年 3 月 5 日至 2007 年 3 月 16 日 十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员(略) 估价技术报告 一、估价对象分析(略) 二、房地产市场分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用 本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。 市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法;即选取一定数量的可 比实例并将它们与估价对象进行比较,对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对 象价值的方法。 收益法采用报酬资本化法,即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益,选用适 当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。 综合两种估价方法的估价结果,确定估价对象估价值。 五、估价的测算过程 市场法的基本步骤为: 搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况(交易日 期)调整→房地产状况调整(区域因素、个别因素)→求取比准价格其基本计算公式如下: 估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产 状况调整系数 (一)市场法 1.选取可比实例 搜集类似房地产的交易实例,根据估价对象的用途、交易类型、区位 和交通、基础设施等具体条件(表 1),选择 3 个可比实例进行比较。 表 1 可比实例表 项目 坐落 用途 交易价格/(元/m2) 价格类型 交易日期 土地状况 实例 A 实例 B 实例 C ××路 14 号楼 4 层 ××路 4 号楼 2 层 ××路 6 号楼 3 层 办公 12915 成交价格 2006 年 11 月 出让 办公 11438 成交价格 2006 年 9 月 出让 办公 12504 成交价格 2006 年 8 月 出让 2.可比实例与估价对象比较分析 可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说 明见表 2。 7
表 2 因素条件对比说明表 比较因素 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 坐落 交易情况 ××路 3 号楼 5 层 ××路 14 号楼 4 层 ××路 4 号楼 2 层 ××路 6 号楼 3 层 整层转让市场价 成交价格 成交价格 格 成交价格 交易日期 2007 年 3 月 5 日 2006 年 11 月 2006 年 9 月 2006 年 8 月 房地产价格/(元 /m2) 商务氛围 公共配套 区 域 因 素 公交便捷度 基础设施状 况 区域规划环 境 主朝向 建筑面积 容积率 土地使用年 限 较好 较好 较好 较好 较好 南北向 957.3m2 1.9 42 年 12915 11438 12504 较好 较好 较好 较好 较好 南北向 1050m2 2.1 43 年 较好 较好 较好 较好 较好 南北向 930m2 2.2 43.5 年 较好 较好 较好 较好 较好 南北向 885m2 2.0 42.5 年 个 别 因 素 竣工年代成 1999 年 12 月 1 日 2000 年 3 月九成 2000 年 5 月九成 2000 年 8 月九成 新度 建筑结构 九成新 混合 新 混合 新 混合 新 混合 配套设备 一般、齐备 一般、齐备 一般、齐备 一般、齐备 停车位 内部装饰 建筑外观 可满足 普通 可满足 高档、部分豪华 可满足 中高档 可满足 中高档 风格新颖 风格一般 风格新颖 风格新颖 户型、布局 合理、便于使用 合理、便于使用 合理、便于使用 新型办公平面布 局 3.修正调整过程 以估价对象的备因素条件为基准,相应分值为 100,将可比实例交易 时的相应因素条件与估价对象比较,确定出相应的分值。(区域因素与个别因素中子因素权 重相同)。 表 3 因素条件分值表 比较因素 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 坐落 ××路 3 号楼 5 层 ××路 14 号楼 4 层 ××路 4 号楼 2 层 ××路 6 号楼 3 层 房地产价格/(元 /m2) 交易情况 100 11438 100 12504 100 12915 100 8
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