2014年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案.doc-资料库

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2014 年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。 1 因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括( )。（A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿（B）搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿（C）因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿（D）因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿 2 关于估价依据选取或应用的说法，正确的是( )。（A）估价依据应根据估价对象和估价结果来选取（B）《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求（C）在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查（D）估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据 3 关于估价结果形成和确定的说法，错误的是( )。（A）估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响（B）注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见（C）注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果（D）合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致 4 相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有( )的特性。（A）易受限制（B）独一无二 1

（C）相互影响（D）不可移动 5 下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是( )。（A）该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆 10 元（B）该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路（C）该房地产距公交车站约 500m，平均每隔 6min 有一辆公交车经过（D）该房地产附近有社会停车场，停车位数量为 600 个 6 利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是( )。（A）典型投资者所要求的社会一般报酬率（B）典型投资者所要求的社会最高报酬率（C）特定投资者所要求的最低报酬率（D）特定投资者所要求的最高报酬率 7 某人承租了一商业房产，租期为 3 年，每年年末支付租金，该房产在 3 年租期内的净租金为 50 万元／年，同期的市场净租金为 65 万元／年，报酬率为 7％，该承租人权益价值为( 元。 )万（A）39．36 （B）45．00 （C）131．22 （D）170．58 8 某房地产的土地面积为 3000m2，容积率为 3，市场上类似房地产的市场价格为 4200 元／ m2，成本法测算的土地重置单价为 4800 元／m2、建筑物重置单价为 3000 元／m2。该房地产的总价值为( )万元。（A）2340 2

（B）3780 （C）4140 （D）5220 9 下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是( )。（A）控制土地供应量（B）增加城镇居民可支配收入（C）增加房地产保有环节税收（D）提高城市化水平 10 实际估价中，评价某建筑物的完损状况时，不需要考虑的实物因素是( )。（A）建筑规模（B）建筑物年龄（C）维修养护情况（D）工程质量 11 在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于( )。（A）一般假设（B）背离事实假设（C）不相一致假设（D）依据不足假设 12 某房地产的建筑面积为 2500m2，现状价值为 2000 万元，若现在将该房地产拆除重置，拆除费用为 100 万元，残值为 45 万元，后续必要支出及应得利润为 4000 元／m2，重建后的房地产市场价格为 15000 元／m2。该房地产的市场价值为( )万元。（A）1945 3

（B）2000 （C）2695 （D）2750 13 下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是( )。（A）因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估（B）因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估（C）因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估（D）因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估 14 估价对象为一沿街店铺，建筑面积为 300m2，已知其中家电和汽车价值为 60 万元，估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为 300m2、280m2 和 340m2，总价分别为 420 万元、448 万元和 595 万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为 30 万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为( )万元。（A）466 （B）526 （C）535 （D）545 15 某住宅的建筑面积为 100m2，买卖合同约定成交价为 10000 元／m2，价款分两期支付，于成交日期支付 60 万元，余款于一年后支付，交易税费均由买方承担，已知买方应缴纳的税费为 3 万元，卖方应缴纳的税费为 8 万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例为可比实例，年折现率为 6％，则对其建立比较基础后的总价为( )万元。（A）90．19 （B）95．85 （C）100．57 （D）105．28 4

16 某房地产在 2014 年 3 月的价格为 7200 元／m2，已知类似房地产在 2014 年 3 月至 9 月的价格指数分别为：99．40，94．80，96．60，105．10，109．30，112．70，118．30(均以上个月为基数)，该房地产 2014 年 9 月的价格为( )元／m2。（A）8485 （B）8536 （C）10038 （D）10098 17 为评估某房地产 2014 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为 2014 年 4 月 1 日，成交单价为 8000 元／m2，合同约定建筑面积为 95m2，并约定面积有误差时总价不调整，在 2014 年 6 月 1 日房屋登记时建筑面积为 100m2。自 2014 年 1 月 1 日至 10 月 1 日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨 0．3％。该可比实例经调整后的比较单价为( )元／ m2。（A）7737．83 （B）8145．08 （C）8423．75 （D）8573．77 18 某房地产未来第 1 年末的净收益为 20 万元，以后净收益每年增加 1．5 万元，价格每年上涨 5％，报酬率为 8％，第 4 年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的 6％。目前该房地产的市场价格为( )万元。（A）318．68 （B）457．68 （C）789．68 （D）1146．81 19 某出租的写字楼，剩余租赁期限为 3 年，在此 3 年期间，每年可于年初获得净收益 80 万元，3 年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为 50 万元，若该类房地产的报酬率为 8％，该写字楼的现时价值为 1000 万元，则 3 年后该商业用地净地的价值为( )万元。 5

（A）979．22 （B）1000．00 （C）1029．22 （D）1050．00 20 某酒店 5 年来年均有效毛收入为 420 万元，运营费用为 220 万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少 40 万元，运营费用减少 25 万元。该酒店剩余收益期为 10 年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为 8．5％。目前该酒店房地产的价值减损额为( )万元。（A）66．34 （B）98．42 （C）984．20 （D）1213．85 21 某人现有资金 50 万元，欲竞买一个建筑面积为 120m2、收益期为 10 年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为 10％。店铺正常月租金为 120 元／m2，运营费用为租金收入的 35％。银行可提供最高为六成、10 年期、年利率 8％的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为( )万元。（A）80 （B）91．82 （C）125．00 （D）127．90 22 关于成本法估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是 ( )。（A）应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算（B）应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算（C）应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算 6

（D）应按它们在价值时点的正常水平来估算 23 某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用，投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的 3．5％，6％，投资利润率为 20％。该房地产的重置价值为( )万元。（A）5890 （B）5976 （C）6053 （D）6135 24 某建筑物的土建工程直接费为 780 元／m2(其中人工费为 130 元／m2)，安装工程直接费为 450 元／m2(其中人工费为 50 元／m2)，装饰装修工程直接费为 900 元／m2(其中人工费为 45 元／m2)，又知该地区土建工程综合费率为直接费的 15％，安装工程综合费率为人工费的 75％，装饰装修工程综合费率为人工费的 72％，税金为 3．5％。该建筑物的建筑安装工程费为( )元 m2。（A）2204．55 （B）2397．99 （C）3 123．19 （D）3345．64 25 某写字楼因停车位数量不能满足需要，租金明显低于市场租金，由此造成的该写字楼折旧属于( )。（A）外部折旧（B）功能落后折旧（C）功能缺乏折旧（D）使用磨损折旧 26 某商场是 6 年前由一幢已使用 5 年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为 40 年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余 7

价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为 60 年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为( )。（A）75．56％（B）81．67％（C）85．00％（D）86．67％ 27 关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是( )。（A）弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式（B）弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等（C）弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性（D）弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出 28 某在建写字楼的总建筑面积为 30000m2，预计建成的正常建设期为 3 年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要 3 个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为 1．25 年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为 2 元／(m2.天)，每年计 365 天，空置率为 10％，资本化率为 5％，折现率为 15％。该在建写字楼建成后的房地产现值为( )万元。（A）29807 （B）30867 （C）35755 （D）36194 29 运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括( )。（A）待开发房地产价值（B）后续的建设成本（C）后续的管理费用 8

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