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2013年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案.doc
2013 年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案
一、单项选择题（共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有 1 个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应
的编号）
1．新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有(
)的特性。
A．易产生资本价值风险
C．存在效益外溢和转移
B．易受政策影响
D．适于长期投资
2．张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是(
)风险。
A．政策
C．利率
B．通货膨胀
D．或然损失
3．整个投资市场的平均收益率为 20%，国债的收益率为 10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系
统性风险系数为 0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为 0.9，写字楼市场的预期收益率为
(
)。
A 13.6%
B.14.0%
C.19. 0%
4．国有建设用地使用权出让市场是(
D.23.6%
)市场。
A．完全竞争
C．寡头垄断
B．垄断竞争
D．完全垄断
5．对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的(
)分析。
A．总量结构
B．产品结构
C．投资结构
D．区域结构
6．某城市 2012 年可供租售的写字楼面积为 90 万 m2，全年写字楼销售量为 60 万 m2，房地产开发企业直
接出售量为 15 万 m2，该城市 2012 年写字楼的吸纳周期为(
)年。
A.0. 67
B.0.83
C.1.20
D.1.50
7．下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是(
)。
B．住房价格合理性指数
D．量价弹性
A．住房可支付性指数
C．房价租金比
8．房地产开发项目的财务评价是房地产开发(
A．投资分析决策
C．建设
B．施工准备
D．租售
)阶段的重要工作。
9．通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理(
)。
A．规划意见书（选址）
C．国有土地使用证
10.某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同
B．建设用地规划许可证
D．建设工程规划许可证
档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是(
)。
B．项目区位
D．住房价格
)。
)存在着差异性。
)特征。
C．房地产需求
B．领导定价法
D．随行就市定价法
A．目标定价法
C．挑战定价法
11.从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于(
A．房地产产品
12.对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的(
A．有效性
13.房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的(
A．分散性
14.在房地产市场分析报告中，不包括的内容是(
A．开发地点的最佳用途分析
C．开发项目的偿债能力分析
15.下图表示的是房地产开发企业(
B．开发项目的 SWOT 分析
D．房地产市场供求分析
)经营模式下的典型现金流量图。
D．季节性
)。
B．经济性
C．参与性
B．替代性
C．易变性
D．广泛性
1
B．开发一持有出租一出售
D．购买一更新改造一出租一出售
A．开发一销售
C．购买一持有出租一出售
16.某笔贷款的年名义利率为 6.60%，年实际利率为 6.77%，该笔贷款的计息周期是(
A．月
C．半年 D．年
17.甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为 1 年，甲的偿还方式为按
月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额 I甲和乙实际支付
的利息额 I乙之间的关系为(
B．季度
)。
)。
B．，I甲< I乙,
D．I乙≥I乙
A．I甲> I乙
C．I乙= I乙
18.关于资金等效值的说法，错误的是(
A．在资金等效值计算中，终值、时值都可以与现值相等
B．在资金等效值计算中，年值是序列值
C．资金运动起点时的资金额称为时值
D．绝对数额不等的资金额，在一定的时间和利率条件下，价值可以相等
19.某物业未来 10 年租金收入的终值为 20 万元，年租金增长率为 6%，租金在每年年末支付。若年利率
)。
为 6%，则第 5 年年末的租金是(
)元。
A．14945.16
C．26764. 51
20.某人用 1000 万元购买了一商铺用于出租经营，如果投资收益率为 10%，经营期为 20 年，每年净经
B．15841. 87
D．28370.38
营收益相等，其投资回报是(
)万元。
A．17. 46
C．117.46
21.甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为 4 年，乙方案的开发经营期为 3
B．100. 00
D．672.75
年，两方案比选宜采用的方法是(
)。
B．等额年值法
A.净现值法
C．差额投资内部收益率法
22.房地产投资项目的 FIRR 能够反映项目投资所能接受的(
A．最低投资报酬率
C．最低偿债备付率
23.王某以总价 150 万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为 60 万元，每年的还本付息额为 7.8 万
B．最高现金回报率
D．最高贷款利率
D．费用年值比较法
)。
元，扣除运营费用的年租金收入为 18 万元，王某在贷款期内的税前现金回报率是(
)。
A．11. 33%
C．17.00%
B．12. 00%
D．20.00%
2
24.张某购买一商铺用于出租经营，在商铺购买中，银行提供了贷款额 20 万元、贷款期限 10 年、年贷
款利率 7%、按年等额还本付息的抵押贷款。该商铺潜在年毛租金收入为 5.5 万元，空置与租金损失为潜在毛租
金收入的 10%，运营费用为实际租金收入的 30%，该项目的偿债备付率为(
)。
A．1.16
C．1. 74
25.房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到(
B．1.22
D．1.93
)时的极限
值。
B．财务净现值为零
D．财务内部收益率
A．利润为零
C．基准收益率
)。
26.线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是(
A．销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格
B．销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格
C．销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格
D．销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格
27.某房地产开发企业拟开发总建筑面积为 50000m2 的住宅项目，可销售面积为 47500m2，项目的开发
成本为 5000 元／m2，销售均价为 6500 元/m2，营业税金及附加为销售收入的 5. 5%。当该项目利润为零时，售
价允许降低的最大幅度是(
)。
B．18. 62%
D．23.08%
A．14. 32%
C．19.03%
28.下列房地产投资风险分析内容中，在风险估计阶段应完成的是(
B．测算风险发生的概率大小
A．识别投资项目可能面临的风险
C．分析风险产生的原因
D．提出风险应对的建议
29.某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资
)。
估算方法是(
)。
A．单元估算法
C.工程量近似匡算法
B．单位指标估算法
D．概算指标法
30.考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的基础，需要编制(
)。
A．项目投资现金流量表
C．投资者各方现金流量表
B．资本金现金流量表
D．财务计划现金流量表
)。
31.房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于(
B．提取法定盈余公积金
A．向投资者分配
C．缴纳企业所得税
D．弥补企业 5 年内的累计亏损
32.在股票市场的融资方式中，增发与配股相比具有的优点是(
)。
A．成本较低
C．操作较简单
B．限制条件较少
D．不需要还本付息
33.个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的(
)。
A．贷款期限更短
C．贷款利率更高
B．贷款价值比率更高
D．还款方式更复杂
34.某投资者以 30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了 15%，该投资者预付款的收益
B．21.4%
D．50.0%
)。
A．15.0%
C．30.0%
35.写字楼的可出租面积是指(
A．出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积
B．出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积
C．出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一
)。
率是(
半
D．出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积
3
二、多项选择题（共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意，请在答题卡上
涂黑其相应的编号，全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的'每个选项得 0.5 分）
)。
)市场。
B．土地使用权转让
D．新建写字楼出租
B．商用物业投资
D．房地产经营投资
1．按物业用途不同划分的房地产投资类型包括(
A．居住物业投资
c．土地开发投资
E．酒店投资
2．按照增量存量细分，房地产二级市场包括(
A．土地使用权出让
c．新建商品住宅销售
E．二手房买卖
3．关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有(
A．房地产过度开发反映市场的供求关系失衡
B．房地产泡沫反映市场价格和价值背离
c．过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性
D．房地产泡沫通常会引起过度开发
E．房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发
4．地方政府的年度土地储备计划包括(
A．年初和年末土地储备规模
C．年度土地出让金总额
E．年度土地储备临时利用计划
D．年度土地供应规模
)。
B．年度前期开发规模
)。
5．下列分析房地产市场趋势的方法中，属于定性分析的有(
)。
A.购买者意图调查法
C．时间序列分析法
E．专家意见法
B．销售人员意见综合法
D．相关分析法
6．企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备(
)。
A.可衡量性
C．可整合性
E．可区分性
B．可实现性
D．可盈利性
7．利率的储蓄投资决定理论认为(
)。
A．利率是由货币的供给与需求决定的
C．利率是由可贷资金的供求决定的
E．利率不受货币因素的影响
B．利率是资本的租用价格
D．利率的高低取决于平均利润率
8．某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的 60%来自银行提供的期限 10 年、年利率 10%、
按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在 85%，且净租金收入每年以 6%的速度上涨（收
入发生在期初），计划第 10 年末转售，投资者的期望收益率为 10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及
的公式包括(
)。
9.下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发一销售”经营模式的指标有(
)。
4
B.物业增值率
D.成本利润率
A 投资收益率
C.开发利润
E．股权增加率
10.关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有(
A．计算期为项目的开发期
B．计算期为项目的经营期
C．计算期为项目的开发期与经营期之和
D．计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值
E．计算期的单位可为年、半年、季、月
)。
11.对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行(
)分析。
A．最低租售价格
C．最高工程费用
E．最高销售价格
B．最高土地取得价格
D．最低租售数量
12.按决策性质不同划分的投资决策类型包括(
)决策。
)。
B．风险型
D．群体型
B．土地增值税
D．借款利息支付
A．业务型
C．确定型
E．不确定型
13.在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括(
A．开发建设投资
C．借款本金偿还
E．运营费用
14.相对于债务融资，权益融资的特点有(
A．需到期偿还
C．税收负担轻
E．共享投资利润
15.能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有(
A．空置面积
C．收租损失水平
E．经营费用
B．无需还本付息
D．共担投资风险
D．可出租面积
B．租金水平
)。
)。
三、判断题（共 15 题，每题 1 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，
用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣 1 分，本题总分最多扣至 0 分）
1．从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程度。 (
2．-般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。
3．如果一宗商业用地只有一个意向用地者，则可以采取协议方式出让该宗土地使用权。
(
)
)
(
)
4．房地产开发项目一般只需进行单项工程竣工验收。
5．房地产开发项目的市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利
(
)
的竞争位置。
(
)
6．若某房地产投资项目的季度收益率为 3%，则其年实际收益率为 12%。
)
7．在我国，房地产开发贷款以单利计算利息，个人住房抵押贷款以复利计算计息。
8．计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。
9．在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金，则应
(
(
)
(
)
选择投资额较大的方案。 (
)
10.在房地产置业投资中，权益投资比率越低，资本金占投资总额的比例就越高 o
11.房地产投资决策问题可以转换为实物期权定价问题，是因为在不确定性条件下，房地产投资具有不
(
)
可逆性和可延期性。
(
)
12.房地产开发企业通过招、拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税，属于房地产开发的期
间费用。
(
)
13.不确定因素对房地产投资项目经济效益的影响，可以运用概率分析的方法进行定量分析。 (
)
5
14.房地产开发贷款的主要抵押物是开发项目的建设用地使用权和在建工程。 (
15．某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水
(
)
)
平。
四、计算题（共 2 题，20 分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而
无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后 2 位。请在答题纸上作答）
1．某房地产开发企业于 2010 年 3 月末以 20000 万元购得一宗用途为商品住宅的土地。项目于 2010 年
6 月末动工建设，建设投资中有 12000 万元为年利率 7. 5%、按季计息、分三期发放的银行贷款：第一笔贷款为
4000 万元，发放时间为 2010 年 6 月末；第二笔贷款为 6000 万元，发放时间为 2010 年 9 月末；第三笔贷款为
2000 万元，发放时间为 2010 年 12 月末。借款合同约定的还款方式是：2011 年 6 月前只计息不还款；2011 年 6
月起在每期末支付当期利息；本金于 2012 年 3 月末归还 5000 万元，2012 年 6 月末一次归还所剩本金和利息。
请计算该项目各期借款的还本付息额。完成下面项目各期还本付息表。（8 分）
2．某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用
地面积为 40000m2，容积率为 2.5，需配建 20000 m2 公共租赁住房，建成后由政府以 6000 元/ m2 的价格回购。
假设该项目的开发周期为 4 年，地价款于第一年初一次性投入，契税为地价的 4%；开发建设成本和管理费用等
为 4500 元／m2，在开发周期内各年的投资比例分别为 20%、30%、30%和 20%，且发生在各年年初；商品住宅第
二年开始销售，各年销售面积占总销售面积的比例分别为 25%、40%和 35%。，销售均价分别为 15000 元/ m2、
18000 元/ m2 和 20000 元/ m2，销售收入发生在年末；销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的 10%且与销售
收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为 16%，则该企业可竞投的最高地价是多少？若
政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给，规定当土地报价达到 45000 万元后，改为竞投加建公共租赁住
房面积，则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下，最多可加建的公共租赁住房面积是多少？（不考虑土地
增值税和企业所得税）（12 分）
参考答案：
7.C
16.B
26.A
8.A
17.B
27.A
9.A10.C
18.c
28.B
19.A
29.A
20.C
30.A
3.A
4.D
5.D
6.D
13.D
23.A
33.B
14.c
24.B
34.D
15.B
25.A
35．D
一、单项选择题
2-B
12.A
22.D
32.B
1.C
11.c
21.B
31.C
二、多项选择题
1. ABE
2.BCD
7.BE
6. ABDE
3.ABDE
8.ABD
4.ABDE
9.ACD
5.ABE
10. CDE
11. ABCD
三、判断题
12.BCE
13. CD
14. BDE
15. BD
6
1.×
2.√ 3.×
4.×
5.√ 6.×
7.×
8.√ 9.√
10.×
11.√ 12.× 13.√ 14.√ 15.×
四、计算题
1．解：
解析：
(1) 2010.6 应计利息：
(2) 2010.9 应计利息：
(3)注意三笔贷款发生的时点，不能再假定每笔贷款发生在每季季中。
(4) 2012.6 期末借款本息累计值等于期初借款本息累计值加上本期应计利息。
2．解：(1)该企业可竞投的最高地价
设该企业可竞投的最高地价为 x 万元
(2)最多可加建的公共租赁住房面积
设最多可加建的公共租赁住房面积为 y 万 m2
7
解析：
(1)加建的公共租赁住房面积要在总销售面积中扣除。
(2)错误解法：49330.3 - 45000=y×6000/(1+16%)4
8
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