2018 年江苏南京师范大学土地估价理论与方法考研真题
一、名词解释(共 10 题,每题 4 分,共 40 分)
1、标定地价
2、个别因素
3、级差地租
4、交通地理区位
5、中心地
6、贡献原则
7、市场比较法
8、标准深度
9、毛地
10、同一供需圈
二、简答题(共 6 题,每题 10 分,共 60 分)
1、简述商业、住宅和工业用地的主要地价影响因素。
2、简述成本逼近法的计算公式和估价步骤。
3、简述哪些交易情况不宜直接作为比较交易案例。
4、简述土地还原利率确定的三种主要方法。
5、简述城镇土地定级的程序。
6、简述城镇土地定级单元划分的主要方法。
三、计算题(共 2 题,每题 25 分,共 50 分)
1、企业甲拥有一宗土地面积为 20 亩的国有出让土地,规划建设 4 万平方米综合大楼和
2 万平方米公寓,预计 2 年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后,抓将该宗地转让
给房地产开发商乙。经调查,该城市相似地段相同功能的综合楼售价为 6000 元/平方米,公
寓售价为 4500 元/平方米,同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为 2100 元/平方米,公寓
为 1800 元/平方米,在建筑期间,建筑费及专业费第 1 年投入 40%,第二年投入 60%,银行
贷款年利率为 5.5%,开发利润为总售价的 15%,销售税费为售价的 5.5%。根据以上条件,
试计算该宗地在规划条件下的土地使用权价格。
2、某公司于 2015 年 7 月 1 日经政府出让取得一块商业用地,土地面积 5000 平方米,
土地出让年限为 2015 年 7 月 1 日至 2055 年 6 月 30 日,共 40 年。该公司在该地块上建成一
栋钢筋混凝土结构商业楼,总建筑面积为 15000 平方米,于 2016 年 7 月 1 日竣工投入使用,
该建筑物当时重置价值为 1300 元/平方米。现该物业由业主自行经营,经营状况正常,年经
营收入 6000 万元,年销售成本及经营成本共 4000 万元,管理费、财务费用为年经营收入的
6%,商品销售税金及附加为销售收入的 8.5%,经营利润为年经营收入的 10%,若 2020 年 7
月 1 日同类型建筑物重置价值为 1500 元/平方米,房屋还原利率为 8%,土地还原利率为 6%,
不考虑递增及物价因素,求该地块于 2020 年 7 月 1 日价格。