2011年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案.doc-资料库

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2011 年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。 1 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是( )。（A）土地不会毁损（B）地上建筑物有耐久性（C）变现性差（D）土地使用权年限较长 2 房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的( )。（A）增量供给（B）存量供给（C）潜在供给（D）总量供给 3 关于房地产投资特性的说法，错误的是( )。（A）区位选择异常重要（B）不易产生资本价值风险（C）存在效益外溢（D）易受政策影响 4 商品房开发市场通常是典型的( )市场。（A）完全竞争（B）垄断竞争（C）寡头垄断 1

（D）完全垄断 5 某城市 2010 年商品住房施工面积为 1000 万 m2，其中从 2009 年跨入 2010 年继续施工的面积为 300 万 m2，恢复施工的面积为 200 万 m2。该城市 2010 年商品住房新开工面积是( )万 m2。（A）500 （B）700 （C）800 （D）1000 6 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的( )。（A）第一阶段（B）第二阶段的后半段（C）第三阶段的后半段（D）第四阶段 7 下列各类土地中，不属于土地储备范围的是( )。（A）集体土地中的宅基地（B）依法收回的国有土地（C）依法收购的土地（D）依法行使优先购买权取得的土地 8 房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括( )。（A）对原材料的检验（B）对配套设施的检验（C）确立质量文件档案制度 2

（D）确立成本控制档案制度 9 对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是( )。（A）土地储备（B）销售方案的细化（C）建设项目的质量控制（D）申领《建设用地规划许可证》 10 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为( )。（A）认知价值定价法（B）成本加成定价法（C）挑战定价法（D）领导定价法 11 某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是( )。（A）有效市场＞渗透市场＞服务市场（B）服务市场＞有效市场＞渗透市场（C）有效市场＞服务市场＞渗透市场（D）服务市场＞渗透市场＞有效市场 12 商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是( )存在差异性。（A）房地产开发企业的特点（B）城市区域功能（C）购房者的需求（D）城市地理环境 3

13 对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的( )分析。（A）需求（B）供给（C）竞争（D）市场占有率 14 我国对外筹资成本通常是在( )利率的基础上加一定的百分点(或基点)。（A）纽约同业拆放（B）中国香港同业拆放（C）伦敦同业拆放（D）新加坡同业拆放 15 某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是( )。（A）甲＞乙＞丙（B）丙＞乙＞甲（C）乙＞甲＞丙（D）乙＞丙＞甲 16 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为 12.0%，如果通货膨胀率为 5.5%，银行贷款年利率为 6.5%，存款年利率为 3.0%，则该项目投资的实际收益率是( )。（A）5.16% （B）6.16% （C）6.5% （D）8.74% 4

17 某投资者将其商铺出租经营，租期 20 年，预计第一年的净租金收入为 8 万元，且每年递增 6%，年租金均发生在年末。若折现率为 6%，该商铺净租金收入的现值为( )万元。（A）91.76 （B）142.40 （C）150.94 （D）160.00 18 某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为 6%，期限为 15 年，首月还款额为 3000 元，月还款额等比增长率为 0.2%，则该家庭第 8 年最后一个月的还款额为( )元。（A）3627.06 （B）3634.31 （C）4818.34 （D）4842.43 19 张某用 1000 万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为 10%，经营期为 20 年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为( )万元。（A）17.46 （B）100.00 （C）117.46 （D）672.75 20 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了( )。（A）抵御通货膨胀的影响（B）提高资本金的投资收益率（C）提高全部投资的平均收益率（D）降低借贷资金的资金成本 5

21 如果某项目的 FNPV 等于零，说明该项目的获利能力( )。（A）达到了基准收益率的要求（B）超过了基准收益率的要求（C）未达到财务内部收益率的要求（D）达到了财务内部收益率的要求 22 某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是( )年。（A）3.09 （B）3.48 （C）3.83 （D）3.92 23 某投资项目每年可获得 50000 元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于 1.3，贷款利率为 12%，贷款期限为 20 年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为( )万元。（A）28.73 （B）29.11 （C）344.74 （D）349.31 24 下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是( )。（A）建筑安装工程费（B）土地费用 6

（C）空置率（D）容积率 25 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于( )。（A）临界点分析（B）期望值分析（C）敏感性分析（D）概率分析 26 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过( )确定是否进行投资。（A）等待投资型期权估价（B）放弃型期权估价（C）成长型期权估价（D）柔性期权估价 27 对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是( )。（A）销售收入（B）开发建设投资（C）营业税金及附加（D）借贷本金偿还 28 下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是( )。（A）房屋价值补偿费（B）搬迁补偿费（C）停产停业损失补偿费 7

（D）土地补偿费 29 下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是( )。（A）总投资估算表（B）经营成本估算表（C）投资计划与资金筹措表（D）销售收入与经营税金及附加估算表 30 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是( )。（A）发行可转换债券（B）发行普通股股票（C）发行优先股股票（D）发行公司债券 31 在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临( )。（A）政策风险（B）市场风险（C）财务风险（D）信用风险 32 以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地( )的 70%。（A）评估价值（B）实际价值（C）投资价值（D）出让金收入 8

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