2009年初级经济师房地产考试真题及答案.doc-资料库

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2009 年初级经济师房地产考试真题及答案一、单项选择题(共 60 题，每题 1 分，每题的备选项中，只有 1 个最符合题意) 1. 房地产是实物、权益和( )的结合体。 A. 质量 B. 功能 C. 区位 D. 环境【答案】C 【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。 2. 《中华人民共和国物权法》把物分为动产和( )两大类。 A. 不动产 B. 房地产 C. 建筑物 D. 物业【答案】A 【解析】在法律上，通常把财产或者物，分为不动产和动产两大类。《中华人民共和国物权法》第二条规定，本法所称物，包括不动产和动产。 3. 下列关于土地范围的说法中，正确的是( )。 A. 土地是一个平面 B. 土地是一个三维立体空间 C. 土地的范围不包括地下空间 D. 土地的范围不包括地上空间【答案】B

【解析】从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围可分为 3 层：①地球表面，简称地表;②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间;③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。 4. 房地产市场不是完全竞争的，主要是因为房地产具有( )的特性。 A. 独一无二 B. 价值最大 C. 寿命长久 D. 易受限制【答案】A 【解析】独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处。房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。 5. 一般情况下，房地产如果不较大幅度降价就难以在短时间内转换为现金的特性称为 ( )。 A. 不可能移动性 B. 保值增值性 C. 难以变现性 D. 易受限制性【答案】C 【解析】难以变现也称为变现能力弱、流动性差。房地产由于具有价值较大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常需要经过一个较长时间才能脱手。当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现;有时即使作了相当幅度的降价，可能在短期内也找不到合适的买者。 6. 下列房地产权利中，属于担保物权的是( )。 A. 所有权 B. 抵押权

C. 租赁权 D. 地役权【答案】B 【解析】在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。选项 A 是自物权，选项 B、C、D，属于他物权。选项 C、D，属于用益物权，选项 B 属于担保物权。 7. 下列房地产权利中，不属于用益物权的是( )。 A. 建设用地使用权 B. 土地承包经营权 C. 地役权 D. 抵押权【答案】D 【解析】建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。 8. 按照三次产业分类法，房地产业属于( )。 A. 第二产业 B. 第三产业 C. 物质生产部 D. 基础产业【答案】B 【解析】房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。房地产业属于第三产业。第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业，包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育、卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。

9. 某市在郊区集中建设大学城，该大学城建成后的土地属于( )所有。 A. 农民集体 B. 该市政府 C. 国家 D. 各大学共同【答案】C 【解析】《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。由此可见，我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制，土地的社会主义公有制形式有两种，一是全民所有制，二是劳动群众集体所有制。土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。 10. 在我国，下列自然资源中，既有可能属于国有又有可能属于农民集体所有的是( )。 A. 矿藏、森林、草原 B. 水流、山岭、滩涂 C. 森林、山岭、荒地 D. 森林、水流、荒地【答案】C 【解析】农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有。《中华人民共和国宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。第九条规定，矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。 11. 下列关于建设用地使用权的说法中，错误的是( )。 A. 建设用地使用权来源于土地所有权 B. 建设用地使用权是一种物权 C. 以招拍挂出让方式取得的建设用地使用权有使用期限的限制 D. 以协议出让的方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制

【答案】D 【解析】选项 D，协议出让国有建设用地使用权，是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 12. 下列关于以划拨方式取得的建设用地使用权的说法中，正确的是( )。 A. 一般有使用期限的限制 B. 无需缴纳拆迁补偿等费用 C. 在一定条件下可以转让、出租、抵押 D. 仅限于该建设用地使用权人自用【答案】C 【解析】选项 A，以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制;选项 B，划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式;选项 D，除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。 13. 以划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、法规另有规定外，其土地使用年限( )。 A. 最长不得超过同类用途建设用地使用权出让最高年限 B. 由国土资源行政主管部门在核发国有建设用地划拨决定书中规定 C. 没有限制 D. 不超过 30 年【答案】C 【解析】划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 14. 下列建设用地中，不宜划拨供给的是( )。 A. 部队伙房建设用地 B. 某核电站建设用地

C. 某国有企业办公楼建设用地 D. 科技博物馆扩建项目建设用地【答案】C 【解析】《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地; ②城市基础设施和公益事业用地;③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;④法律、行政法规规定的其他用地。 15. 教育、科技用地的建设用地使用权出让最高年限为( )年。 A. 40 B. 50 C. 60 D. 70 【答案】B 【解析】建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定。国务院规定建设用地使用权出让最高年限按不同用途确定，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年。 16. 按我国现阶段房屋产别划分，军队自行管理的房产属于( )。 A. 直管公产 B. 单位自管公产 C. 私产 D. 其他产【答案】B 【说明】该考点涉及的知识点 2012 版教材已删除。 17. 我国农村房屋的所有制以( )为主。 A. 全民所有 B. 农民集体所有 C. 农民共有 D. 农民私有【答案】D

【解析】我国城镇房屋所有制已不再是过去那种单一的公有制，而是多种所有制并存，其中城镇住宅以私人所有为主;我国农村房屋实行农民自建、自用并以农民私有为主的制度。 18. 根据《城镇廉租住房管理办法》，无正当理由，廉租住房承租户连续( )个月以上未在所承租的廉租住房居住的，应当按照合同约定退回廉租住房。 A. 3 B. 6 C. 9 D. 12 【答案】B 【解析】城市低收入住房困难家庭有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房： ①无正当理由连续 6 个月以上未在所承租的廉租住房居住的;②无正当理由累计 6 个月以上未交纳廉租住房租金的。 19. 住房公积金增值收益主要用于：①上缴财政的公积金中心管理费用;②提取住房公积金贷款风险准备金;③为城市廉租住房建设补充资金，除国家另有规定外，其分配顺序是 ( )。 A. ①②③ B. ②①③ C. ③①② D. ②③① 【答案】B 【解析】住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。住房公积金增值收益除国家另有规定外，应按下列顺序进行分配：①住房公积金贷款风险准备金;②上交财政的公积金中心管理费用;③城市廉租住房建设补充资金。 20. 在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，公积金管理中心也可将住房公积金余额用于( )。 A. 为本单位职工提供担保 B. 购买股票 C. 开发建设商品房 D. 购买国债【答案】D 【解析】住房公积金管理中心运作住房公积金的基本要求是在安全性的基础上，注重社会效益和经济效益。因此，在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，管理中心也可将住房公积金余额用于购买国债，既能保证资金运作的安全性，又具有较好的效益性，但管理中心不得向单位或个人提供担保。

21.房地产开发企业实施的经济适用住房项目，利润率按不高于( )核定。 A. 3% B. 5% C. 7% D. 10% 【答案】A 【解析】经济适用住房的销售基准价格及浮动幅度，由价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于 3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。 22. 我国改革开放前，实行以实物形式向职工分配住房的( )住房制度。 A. 福利性 B. 改善性 C. 补偿性 D. 互助性【答案】A 【解析】我国改革开放之前，城镇住房主要由国家投资建设;建好的住房不出售，主要是通过职工所在单位，按照工龄、职务、学历等打分排队进行分配;对于分配后的住房，只收取象征性的低租金。这种住房制度通常被概括为“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配并近乎无偿使用的福利性住房制度”。 23. 在房地产开发区域中，新区开发的主要特点是从“生地”开始，严格按照( )要求进行开发建设。 A. 城市规划和各开发区功能 B. 地区发展战略 C. 国民经济发展 D. 国土规划【答案】A 【解析】新区开发一般是指在城市建成区边缘或外围，将农地或荒地开发改造成建设用地，进一步进行房地产投资开发，形成新市区或新城。新区开发的主要特点是从“生地”开始，严格按照城市规划和各开发区功能要求进行开发建设。 24. 居住人口密度等于( )。

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