2013年房地产估价师估价理论与方法考试真题.doc-资料库

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2013 年房地产估价师估价理论与方法考试真题一、单项选择题(共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是( )。 A.掌握的估价信息不同 B.遵循的估价原则不同 C.履行的估价程序不同 D.估价对象的状况不同 2.根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( ) 划分。 A.行政区域 B.估价目的 C.估价对象规模 D.价值类型 3.在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据( )来选取。 A.估价假设和估价原则 B.价值类型和估价结果 C.估价程序和估价方法 D.估价目的和估价对象 4.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产( )的特性。 A.不可移性 B.独一无二 C.相互影响 D.用途多样 5.关于房地产互补品的说法，正确的是( )。 A.商业用房与工业用房是互补品 1

B.新建商品房与存量房是互补品 C.经济适用住房与普通商品住房是互补品 D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品 6.某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积 1000 ㎡的写字楼，约定租赁期限为 20 年，第一年租金为 24 万元，以后每年租金在上年租金基础上增加 1 万元，第 8 年以后每年租金与第 8 年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为 360 元/㎡(建筑面积)。该类房地产的报酬率为 10qo，目前该承租****益价值为( )万元。 A.39. 48 B.40. 67 C.41. 81 D.46. 84 7.某套 100 ㎡的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为 10000 元/ ㎡，预计一年后涨至 10500 元/㎡，每年末租赁净收益为 40000 元/套。年折现率为 12%，年贷款利率为 7%，期房风险补偿为现房价格的 3%，该期房目前的市场价格为( )万元。 A.93. 26 B.93. 43 C.98. 11 D.98. 28 8.关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是( )。 A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素 B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同 C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性 D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同 2

9.下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是( )。 A.开征房产税 B.物价水平变化 C.调整房地产信贷规模 D.城市规划变更 10.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为( )。 A.乙土地价值低于甲土地价值 B.该建筑物价值小于其重置成本 C.该建筑物价值小于其拆除费用 D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值 11.某办公楼的建筑面积为 1500 ㎡，土地面积为 1000 ㎡，目前的房地产市场价值为 5000 元/㎡，同类土地的市场单价为 2200 元/㎡。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为 1300 元/㎡;装修改造后的房地产市场价值可达 6500 元/㎡;如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为 300 元/ ㎡，旧建筑物残值为 50 元/㎡，新建筑物重置价格为 3800 元/㎡，新建后的房地产市场价值可达 8000 元/㎡。该房地产的最高最佳利用方式为( )。 A.维持现状 B.装修改造 C.拆除建筑物作为空地转让 D.新建较高标准的办公楼 12.谨慎原则主要是评估房地产( )时应遵循的原则。 A.抵押价值 B.征收价值 C.现状价值 D.投资价值 3

13.某可比实例成交价格为 100 万美元，成交时人民币兑美元的汇率为 6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨 5%，人民币兑美元的汇率为 6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币( )万元。 A.630.0 B.650.0 C.661.5 D.682.5 14.采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例( )为基准确定交易情况修正系数。 A.成交价格 B.账面价格 C.正常价格 D.期望价格 15.某类房地产 2013 年 4 月的市场价格为 6500 元/㎡，该类房地产 2013 年 3 月至 10 月的环比价格指数分别为 105. 53、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92. 17、90. 08，该类房地产 2013 年 10 月的市场价格为( )元/Il12。 A.5110. 51 B.5307. 26 C.5548. 37 D.5638. 13 16.某套建筑面积为 100 ㎡的住宅，含家电家具的成交价格为 50 万元，首付 40%，余款半年后一次付清，假设年利率为 8%，家电家具价值为 5 万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为( )元/㎡。 A.4387 B.4398 C.4500 D.4887 17.评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为 8000 元/㎡，比正常价格低 2%;乙可比实例的卖方实收价格为 7800 元/㎡，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3% 4

和 6%;丙可比实例的成交价格为 8300 元/㎡，其装修标准比估价对象的装修标准高 200 元/㎡。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为 0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为( ) 元/2。 A.8157. 60 B.8158. 91 C.8163. 57 D.8164. 88 18.某宗房地产的收益期限为 8 年，未来第一年的有效毛收入为 80 万元，运营费用为 45 万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增 4%和 3%，该房地产的报酬率为 6%。该房地产的收益价格为( )万元。 A.183. 78 B.257. 55 C.873. 19 D.1427. 16 19.某写字楼年净收益为 420 万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的 1.3 倍，该房地产的报酬率为 13%。该写字楼现在的价格为( )万元。 A.992 B.3306 C.10014 D.12723 20.关于有租约限制房地产估价的说法，错误的是( )。 A.因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制 B.承租****益价值可能为负值 C.出租****益价值与合同租金及市场租金有关 D.承租****益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和 21.某房地产每年净收益为 20 万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为 25 万元，空调系统需在 10 年后以 15 万元更换，更换空调系统后立即转售 5

的价格为 260 万元。偿债基金储蓄的年利率为 4%，贷款年利率为 7%，报酬率为 10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为( )万元。 A.223. 13 B.246. 18 C.247. 18 D.253. 86 22.某综合楼的土地取得成本为 1000 万元，建设成本为 800 万元，管理费用为 60 万元，投资利息为 140 万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的 5. 6%和 20%，契税税率为 4%，直接成本利润率为 25%。该综合楼的价值为( )万元。 A.2651. 52 B.2667. 75 C.2705. 63 D.2771. 49 23.某商品住宅项目开发利润为 300 万元，土地取得成本为 600 万元，建设成本为 900 万元，管理费用为 50 万元，销售费用为 60 万元，投资利息为 150 万元，销售税金为 120 万元。该商品住宅项目的成本利润率为( )。 A.15. 96% B.17.05% C.23. 44% D.25. 86% 24.某房屋的建筑面积为 100 ㎡，单位建筑面积的重置价格为 1000 元/12，建筑物自然寿命为 45 年，残值率为 2. 5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为 10 年，建筑物市场价格为 7.5 万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为( )年。 A.29 B.39 C.40 D.45 25.某办公楼的建筑面积为 20000 ㎡，土地面积为 10000 ㎡，土地已取得 9 年，取得土地 2 年后建成。目前该办公楼的市场价格为 5200 元/㎡，土地重新购置价格为 4800 元 6

/㎡，建筑物重置价格为 3200 元/㎡，建筑物自然寿命为 50 年，残值率为 2%，建筑物折旧总额为( )万元。 A.800 B.878 C.896 D.1129 26.某在建商城的建设用地使用权于 2 年前以出让方式取得，土地使用期限 40 年，不可续期。预计尚需 1.5 年建成，总建筑面积为 50000 ㎡，可供出租的面积为总建筑面积的 80%;经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月 90 元/㎡，空置率为 10%;预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月 100 元/㎡，空置率为 15%，运营费用率为 30%。报酬率为 10%，折现率为 12%，该商城开发完成后的现值为( )万元。 A.22253 B.23352 C.26488 D.27796 27,关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是( )。 A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本 B.动态分析法中要进行现金流量预测 C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显观出来，而是隐含在折现过程中 D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点 28.某在建工程按正常建设进度建设 1 年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为 0.5 年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需 0.25 年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为 2.5 年，开发完成后的市场价格为 5000 元/㎡。折现率为 10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为( )元/㎡。 7

A.3939. 93 B.4034. 93 C.4132. 23 D.4231. 87 29.假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。 A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发 B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发 C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发 D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发 30.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用( )测算。 A.指数修匀法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法 31.在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的( )。 A.简单算术平均数 B.加权算术平均数 C.众数 D.中位数 32.根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为 50m、临街宽度为 20m 的土地总价为 280 万元。标准临街深度为 100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度 20m 为基准，每增加临街宽度 1m 单价增加 1%。根据四三二一法则，求取临街深度为 75m，临街宽度为 25m 的矩形宗地单价为 ( )元/㎡。 8

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