2004年中级经济师房地产经济考试真题.doc-资料库

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2004 年中级经济师房地产经济考试真题一、单项选择题(共 60 题。每题 1 分。每题的备选项中。只有 1 个最符合题意) 1.在我国，商品房购买者拥有房屋的所有权及其占用范围内的土地( )。 a.所有权 b.使用权 c.收益权 d.抵押权 2.在我国城市市区的土地属于( )所有。 a.市政府 b.国家 c.企业或个人 d.县政府 3.下列物权中，属于担保物权的是( )。 a.抵押权 b.永佃权 c.地上权 d.地役权 4.出让土地使用权是一种( )。 a.物权 b.完全处分权 c.完全收益权 d.完全占有权 5.地租是土地所有者向土地使用杆让渡土地使用权时索取的( )。 a.经营利润 b.正常利润 c.平均利润 d.超额利润 6.绝对地租形成的根本原因是( )。 a.土地所有权的垄断 b.土地位置的差异性和固定性 c.农业资本有机构成低于工业资本有机掏成 d.农业资本有机构成高于工业资本有机构成 7.需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的( )和服务水平。

a.最高购买力 b.最低购买力 c.最高需要量 d.最低需要量 8.韦伯的工业区位理论的核心是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出( )，作为配置工业企业的理想区位。 a.劳动力供给数量最低点 b.劳动力供给数崴最高点 c.工业产品的生产成本最低点 d.工业产品的生产成本最高点 9.已知某物业价格为 3000 元/平方米时，供给量为 50 万平方米。当价格为 3500 元/平方米时，供给量为 55 万平方米。该物业的供给价格弹性系数为( )。 a.1.8 b.1.5 c.1.0 d.0.6 10.一般来说，容易获得政府规划部门批准的房地产开发项目和具有兼容性且易改变用途的物业，供给价格弹性( )。 a.较小 b.较大 c.不变 d.等于 11.下列关于国有土地使用权转让的说法巾，正确的是( )。 a.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权不随之转让 b.转让价格不应低于该幅土地使用权的出让价格 c.土地使用权转让价格明显低于市场价格的。市、县人民政府有优先购买权 d.土地使用权转让时，土地使用权让合同载明的权利、义务不随之转移 12.下列说法中错误的是( )。 a.土地使用权出让是一种国家垄断行为 b.土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则 c.城市规划区内的所有土地都可能直接出让

d.土地使用期限届满前一年，土地使用者可以申请续朔 13.土地使用权出让金的支付方式是( )。 a.一次支付 b.按照出让合同约定支付 c.分期支付 d.依据受让人的资金状况支付 14.下列关于土地使用权抵押登记的说法，错误的是( )。 a.应登记被担保的金额 b.应登记抵押权人的姓名或单位名称 c.不必登记土地使用权价值 d.办理土地使用权抵押登记不必交验抵押合同 15.转让划拨土地使用权时。有批准权的人民政府准予转让的，应当由( )缴纳土地使用权出让金。 a.转让方 b.受让方 c.转让方与受让方各半 d.转让方与受让方协商 16.某地块以招标方式出让。截止开标时，只有 m、n 两家公司投标，m 公司投标较早。 n 公司出价较高，m、n 两家的投标文件都能满足招标文件的实质性要求，则应当( )。 a.由 m 公司中标 b.由 n 公司中标 c.由能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准者中标 d.重新招标 17.某地块土地使用权挂牌出让时，只有 m 公司一家在挂牌期限内提出报价，挂牌截止时，n 公司要求报价，且经现场竞价后。n 公司提出的报价高于 m 公司，m、i、i 两家公司的报价均高于底价，则( )。 a.m 公司为竞得人 b.n 公司为竞得人 c.应重新挂牌

d.由能够最大限度满足出让人各项综合评价标准者为竞得人 18.下列关于抵押土地使用权处分的说法中，不正确的是( )。 a.抵押权人受偿之前应以处分所得金额支付处分抵押土地使用权的费用 b.抵押权人受偿之前应从处分所得金额中扣除抵押土地使用权应缴纳的税费 c.土地使用权设定抵押后。土地上新增的房屋可以依法连同抵押土地使用权一同处分 d.处分抵押土地使用权所得金额不足以清偿抵押权人债务时，抵押权人有从新增房屋的处置金额巾获得优先受偿的权利 19.下列统计指标中，描述某一市场调研变量集中趋势的是( )，它能衡量整个数据集合的中心位置。 a.平均数 b.标准差 c.频数分布 d.变差系数 20.住宅市场中，如果供求比为 120%，则表明( )。 a.供过于求 b.供不应求 c.需求潜力较小 d.供给量过大 21.在房地产市场中。出于多幢办公楼集中分布而产生的效应称为( )。 a.分散效应 b.集聚效应 c.扩大效应 d.缩小效应 22.对商业用房的需求是一种引致需求，其含义是对商业用房的需求最终取决于( )。 a.商业经营者对经营空间的需求 b.现有商业用房的市场保有量 c.消费者对商业经营者所出售的商品和劳务的需求 d.消费者距离商业经营者地址的远近程度 23.当被考察的变量受到若干个因素影响时，研究人员往往通过改变其中某个或某几个因褒，来观察这些因素的变化对被考察的变量会产生什么样的影响。这种调研方法称为( )。 a.询问法 b.访谈法

c.观察法 d.试验法 24.若判定某可比实例的成交价格比正常价格低 5%，则交易情况修正系数为( )。 a.0.950 b.0.952 c.1.050 d.1.053 25.某地区某类房地产 2004 年 7 月至 11 月的价格指数分别为 76.6，85.0，89.2，92.5， 98.1(以 2004 年 1 月为 100)。其中某宗房地产 2004 年 8 月的价格为 2000 元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到 2004 年 11 月的价格为( )元/平方米。 a.1733 b.2000 c.2308 d.2558 26.某宗旧房地产的土地面积为 100 平方米，建筑面积为 80 平方米。土地的重新取得价格为 500 元/平方米，建筑物重置价为 600 元/平方米，建筑物成新率为 70%o 该宗房地产的评估价格为( )元/平方米。 a.686 b.857.5 c.1045 d.1100 27.某商场是在有偿出让国有土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用年限为法定最高年限，至今使用了 5 年。预计该宗房地产未来每年的净收益为 100 万元，资本化率为 10%。该宗房地产目前的价值为( )万元。 a.964.4 b.977.9 c.1000 d.3500 28.由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收人损失后所得到的收人为( )。 a.净收益 b.实际收人 c.纯收入 d.有效毛收入 29.熟地价值=开发完成后的房地产价值一( )一管理费用一投资利息一销售税一开发利润一买方购买熟地应负担的税费。 a.将生地开发成熟地的成本 b.由生地建成房屋的开发成本

c.由毛地建成房屋的开发成本 d.由熟地建成房屋的开发成本 30.某人拥有一套价值 20 万元的住房，若要求按年收益率 15%出租。则年租赁净收入应为( )万元。 a.2.0 b.2.5 c.3.0 d.3.5 31.某人需在第-三年来归还 12 万元借款，拟在每年年初按年利率 4%存人一笔等额款项，此款项金额应为( )万元。 a.3.50 b.3.70 c.3.84 d.4.00 32.甲公司拟将乙公司正在经营的旅馆接受开发成为参观继续营业，预计每年将节约成本 8 万元，该项目的寿命尚有 20 年，资本的利率为 10%，则该项目合适的初期投资为( )万元。 a.70.6 b.75.4 c.79.8 d.84.0 33.某房地产投资项目的初始投资为 3000 万元，每年的净现金流量为 1200 万元，若基准收益率为 12%，则该项目的动态投资回收期为( )年。 a.3.15 b.2.75 c.2.50 d.2.23 34.某房地产卡发公司现有资金 1600 万元，欲开发甲、乙、丙、丁四个独立的项目，各个项目的投资额和净收益见下表，项目的开发期限均为一年。该公司将奖金用于其它机会的利率可达 14%，则该公司宜选择( )项目。

a.甲、乙、丙和丁 b.乙、丙和丁 c.乙和丙 d.丙 35. 某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为 4000 万元。住宅平均售价为 5000 元/平方米。单位产品可变成本为 3000 元/平方米。则需开发的保本面积为( ) 平方米。 a.14300 b.16000 c.20000 d.22400 36.在房地产开发项目论证设计阶段，投资的主要风险是( )。 a.通货膨胀及不可预料事件的发生 b.资本结构的变化对未来收益产生影响 c.市场研究与项目评估分析和预测的准确性 d.承包商对项目控制与管理能力 37.房地产投资风险中的总体性风险包括市场风险、购买力风险和( )。 a.经营风险 b.业务风险 c.信用风险 d.利率风险 38.房地产投资风险，按其产生原因可分为自然风险、社会风险和( )。 a.市场风险 b.经营风险 c.生产风险 d.决策风险 39.房地产开发商由于筹资及财务状况不良，不足以维持企业偿债能力而产生的风险称为( )。 a.利率风险 b.业务风险 c.财务风险 d.信用风险 40.形成房地产投资金融风险的金融政策因素是( )。 a.购买力不足 b.银行催还货款

c.紧缩银根 d.提高所得税率 41.采用融资策略防范房地产投资风险的主要手段是( )。 a.建立风险基金 b.发行股票 c.向银行贷款 d.寻找合伙人 42.在房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的精度与初步可行性研究的精度相比较( )。 a.相同 b.前者是后者的 3 倍 c.后者更高 d.前者是后者的 2 倍 43.利息是房地产开发财务费用的重要部分，其计算基础一般为( )。 a.自有资金 b.自有资金和从银行借贷的资金 c.借贷资金 d.所有投资 44.建筑安装工程费、附属工程费、( )属于房屋开发费。 a.前期工程费 b.规划设计费 c.管理费 d.室外工程费 45.按照开发规模，房地产开发可分为( )。 a.单项开发和综合开发 b.单项开发和集中成片开发 c.综合开发和小区开发 d.综合开发和集中成片开发 46.某居住小区，居住建筑用地 50000 平方米，其中绿化面积率 30%，建筑基底总面积 10000 平方米，平均层数为 8 层。该小区建筑容积率为( )。 a.2.3 b.0.63 c.1.6 d.0.2 47.对南方炎热城市而言。下列居住区规划布局形式中不适宜的是( )。 a.行列式布置 b.混合式布置

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