2012年初级经济师房地产考试真题及答案.doc

发布时间：2022-09-14 发布人：admin 分类：说明书资料大小：0.17M 资料格式：doc 举报版权申诉

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2012年初级经济师房地产考试真题及答案

2012 年初级经济师房地产考试真题及答案一、单项选择题(共 60 题，每题 1 分，每题的备选项中，只有 1 个最符合题意) 1、房地产是实物、权益和( )的结合体。 A.质量 B.功能 C.区位 D.环境答案：C 解析：房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。 2、《中华人民共和国物权法》把物分为动产和( )两大类。 A.不动产 B.房地产 C.建筑物 D_物业答案：A 解析：在法律上，通常把财产或者物，分为不动产和动产两大类。《中华人民共和国物权法》第二条规定，本法所称物，包括不动产和动产。 3、下列关于土地范围的说法中，正确的是( )。 A. 土地是一个平面 B.土地是一个三维立体空间 C.土地的范围不包括地下空间 D. 土地的范围不包括地上空间答案：B 解析：从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围可分为 3 层：①地球表面，简称地表;②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间;③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。 4、房地产市场不是完全竞争的，主要是因为房地产具有( )的特性。 A.独一无二 B.价值最大 C .寿命长久 D.易受限制答案：A 解析：独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处。房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。

5、一般情况下，房地产如果不较大幅度降价就难以在短时间内转换为现金的特性称为( )。 A.不可能移动性 B.保值增值性 C.难以变现性 D.易受限制性答案：C 解析：难以变现也称为变现能力弱、流动性差。房地产由于具有价值较大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常需要经过一个较长时间才能脱手。当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现;有时即使作了相当幅度的降价，可能在短期内也找不到合适的买者。 6、下列房地产权利中，属于担保物权的是( )。 A.所有权 B.抵押权 C.租赁权 D.地役权答案：B 解析：在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。选项 A 是自物权，选项 B、C、D,属于他物权。选项 C、D)，属于用益物权，选项 B 属于担保物权。 7、下列房地产权利中，不属于用益物权的是( ) A.建设用地使用权 B.土地承包经营权 C.地役权 D.抵押权答案：D 解析：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。 8、按照三次产业分类法，房地产业属于( ) A.第二产业 B.三产业 C.物质生产部 D.基础产业答案：B

解析：房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。房地产业属于第三产业。第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业，包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育、卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。 9、某市在郊区中集中建设大学城，该大学城建成后的土地属于( )所有。 A.农民集体 B.该市政府 C.国家 D.各大学共同答案：C 解析：《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。由此可见，我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制，土地的社会主义公有制形式有两种，一是全民所有制，二是劳动群众集体所有制。土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。 10、在我国，下列自然资源中，即有可能属于国有又有可能属于农民集体所有的是( )。 A.矿藏、森林、草原 B、水流、山岭、滩涂 C.森林、山岭、荒地 D、森林、水流、荒地答案：C 解析：农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有。《中华人民共和国宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。第九条规定，矿藏、水流、森林、山岭、萆原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。 11、下列关于建设用地使用权的说法中，错误的是( )。 A.建设用地使用权来源于土地所有权 B.建设用地使用权是一种物权 C.以招拍挂出让方式取得的建设用地使用权有使用期限的限制 D.以协议出让的方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制答案：D

解析：选项 D,协议出让国有建设用地使用权，是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 12、下列关于以划拨方式取得的建设用地使用权的说法中，正确的是( )。 A、—般有使用期限的限制 B.无需缴纳拆迁补偿等费用 C、在一定条件下可以转让、出租、抵押 D.仅限于该建设用地使用权人自用答案：C 解析：选项 A,以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制;选项 B,划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式;选项 D,除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。 13、以划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、法规另有规定外，其土地使用年限( )。 A、最 K 不得超过同类用途建设用地使用权出让最高年限 B、由国土资源行政主管部门在核发国有建设用地划拨决定书中规定 C、没有限制， D、不超过 30 年答案：C 解析：划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 14、下列建设用地中，不宜划拨供给的是( )。 A.部队伙房建设用地 B.某核电站建设用地 C.某国有企业办公楼建设用地 D.科技博物馆扩建项目建设用地答案：C 解析：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地; ②城市基础设施和公益事业用地;③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;④法律、行政法规规定的其他用地。

15、教育、科技用地的建设用地使用权出让最高年限为( )年。 A.40 B. 50 C. 60 D. 70 答案：B 解析：建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定。国务院规定建设用地使用权出让最高年限按不同用途确定，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年。 16、廉租住房的申请程序包括：①轮候;②申请;③公示及登记;④审核;⑤签约。下列排序正确的是( )。 A、②一④一③一①一⑤ B、①-②-③-④-⑤ C、①一②一④一③一⑤ D、②-①-④-③-⑤ 答案：A 解析：廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径，申请廉租住房保障的一般程序为申请、受理、审核、公示及登记、轮候、签约。 17.我国农村房屋所有制以( )为主。 A.全民所有 B.农民集体所有 C.农民共有 D.农民私有答案：D 解析：我国城镇房屋所有制已不再是过去那种单一的公有制，而是多种所有制并存，其中城镇住宅以私人所有为主;我国农村房屋实行农民自建、自用并以农民私有为主的制度。 18、根据《城镇廉租住房管理办法》，无正当理由，廉租住房承租户连续( )个月以上未在所承租的廉租住房居住的，应当按照合同约定退回廉租住房。 A. 3 B. 6 C. 9 D. 12 答案：B 解析：城市低收入住房困难家庭有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房： ①无正当理由连续 6 个月以上未在所承租的廉租住房居住的;②无正当理由累计 6 个月以上未交纳廉租住房租金的。 19、住房公积金增值收益主要用于：①上缴财政的公积金中心管理费用;②提取住房公积金贷款风险准备金;③为城市廉租住房建设补充资金，除国家另有规定外，其分配顺序是 ( )。 A.①②③ B.②①③ C.③①② D.②③①

答案：B 解析：住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。住房公积金增值收益除国家另有规定外，应按下列顺序进行分配：①住房公积金贷款风险准备金;②上交财政的公积金中心管理费用;③城市廉租住房建设补充资金。 20、在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，公积金管理中心也可将住房公积金余额用于( )。 A.为本单位职工提供担保 B.购买股票 C.开发建设商品房 D.购买国债答案：D 解析：住房公积金管理中心运作住房公积金的基本要求是在安全性的基础上，注重社会效益和经济效益。因此，在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，管理中心也可将住房公积金余额用于购买国债，既能保证资金运作的安全性，又具有较好的效益性，但管理中心不得向单位或个人提供担保。 21、房地产开发企业实施的经济适用住房项目，利润率按不高于( )核定。 A.3% B. 5% C. 7% D. 10% 答案：A 解析：经济适用住房的销售基准价格及浮动幅度，由价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于 3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。 22、我国改革开放前，实行以实物形式向职工分配住房的( )住房制度。 A.福利性 B.改善性 C.补偿性 D.互助性答案：A 解析：我国改革开放之前，城镇住房主要由国家投资建设;建好的住房不出售，主要是通过职工所在单位，按照工龄、职务、学历等打分排队进行分配;对于分配后的住房，只收取象征性的低租金。这种住房制度通常被概括为“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配并近乎无偿使用的福利性住房制度”。 23、在房地产开发区域中，新区开发的主要特点是从“生地”开始，严格按照()要求进行开发建设。

A.城市规划和各开发区功能 B.地区发展战略 C.国民经济发展 D.国土规划答案：A 解析：新区开发一般是指在城市建成区边缘或外围，将农地或荒地开发改造成建设用地，进一步进行房地产投资开发，形成新市区或新城。新区开发的主要特点是从“生地”开始，严格按照城市规划和各开发区功能要求进行开发建设。 24、居住人口密度等于( )。 A.建筑基地占地内的总人口数除以建筑基底占地面积 B.建设用地内的总人口数除以建筑基底占地面积 C.建设用地内的总人口数除以建设用地面积 D.建筑基底占地内总人口数除以建设用地面积答案：C 解析：居住人口密度，是指单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为“人/ 公顷。其计算公式为：居住人口密度= 。 25.邀请招标一般应选择( )家以上单位参加投标。 A. 2 B. 3 C. 5 D. 7 答案：B 解析：邀请招标是一种非公开方式的招标。由招标人向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标的方式。一般可选择 3 家至 10 家单位参加招标。由于这种方式有针对性，招投标双方往往相互了解、彼此信任，比公开招标大大节省人力、物力、财力，所以目前被广泛采用。 26.在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效，占用的土地由( )责令退回。 A.省级土地管理部门 B.市级建设管理部门 C.市级规划管理部门 D.县及县级以上人民政府答案：D

解析：核发建设用地规划许可证的目的在于确保建设项目必须符合城市规划的要求，维护建设单位按照规划使用土地的合法权益，是土地管理部门在城市规划区内审批建设用地的法律依据在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县及县级以上人民政府责令退回。 27.房地产开发项目竣工验收一般由( )组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。 A.当地建设主管部门 B.上级主管部门 C.建设单位 D.施工单位答案：C 解析：房地产开发项目竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即可投入使用，可以交付给用户。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。一般是由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 28.按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向( )申请核发选址意见书。 A.县级以上人民政府 B.建设管理部门 C.城乡规划主管部门 D.国土管理主管部门答案：C 解析：城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划的要求。设计任务书报请批准时，必须附有城乡规划行政主管部门的选址意见书。《城乡规划法》第三十六条规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 29.下列指标中，属于房地产开发项目投资效益指标的是( )。 A.商品房空置率 B.竣工验收合格率 C.建筑容积率 D.自有资金利润率答案：D 解析：房地产开发项目建设管理要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求;约束性目标指建设工期、投资限额和质量标准等。 30.下列类型的房地产中，通常不会成为房地产经纪对象的是( )。

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