2019年房地产估价师理论与方法考试真题.doc-资料库

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2019 年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A 模拟房地产市场定价 B 模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C 以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D 从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A 征用期间导致房屋毁损的价值损失 B 征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C 征用期间租赁经营损失征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A 根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B 承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C 聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D 利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A 估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B 任何估价项目都有估价目的 C 一个估价项目通常有多个估价目的 1

D 估计目的限制了估价新报告的用途答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A 拥有的房地产权利 B 受其他房地产权利的限制情况 C 受房地产权利以外因素的限制 D 额外的利益或好处答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A 建筑密度大小 B 房型设计 C 临路状况 D 公共配套设施情况答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A 对住宅本身进行投资改良 B 由于人口增长对住宅的需求增加 C 因通货膨胀导致住宅价格上升因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A 房地产转让估价应评估出租人权益价值 B 续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C 房屋征收估价应评估完全产权价值 2

D 房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值答案：D 9、某套住宅的套内建筑面积为 145 ㎡，使用面积为 132 ㎡，应分摊的共有公用建筑面积为 23 ㎡，按套内建筑面积计算的价格为 7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为() 元/㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案：C 10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是() A 国内生产总值 B 国民消费价格指数 C 汇率波动 D 税收减免答案：D 11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。 A 房地产地役权 B 房地产权利及其行使租赁权 C 房地产使用管制 D 相邻关系答案：D 12、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为 120 万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为 13 万元，已抵押 3

贷款余额为 48 万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为 60%，实现抵押权的费用及税金为 15 万元，该房地产再次抵押的抵押净值为()万元。 A12 B25 C27 D40 答案：B 13、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为() A 房屋征收决定公告之日 B 原征收补偿新协议达成之日 C 用于产权调换房屋支付之日 D 委托估价之日答案：A 14、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为 8800 元/㎡，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为 10000 元/㎡和 9550 元/㎡。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果(多种估价方法的，采用简单算数平均数)应确定为()元/㎡. A9175 B9400 C9450 D9775 答案：B 4

15、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是() A 所在区域的消费者观念发生了变化 B 国家调整了房地产税费政策 C 国际与国内均出现了通货膨胀 D 对可比实例进行了装修改造答案：D 16、为评估某房地产 2019 年 4 月 1 日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为 2019 年 10 月 1 日，新合同约定买方支付给卖方 3500 元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%。2019 年 8 月 1 日至 2019 年 4 月 1 日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨 0.3%。对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为()元/㎡. A3673.20 B3673.68 C3790.43 D3790.93 答案：B 17、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2 年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差 1 年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降 1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为() A100/101 B100/100 C100/99 5

D100/98 答案：A 18、采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优 3%，估价对象比标准房地产劣 5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（）。 A 标准化修正的分子应为 100 B 标准化修正的分母应为 97 C 房地产状况调整的分子应为 100 D 房地产状况调整的分母应为 95 答案：A 19、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。 A 在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间 B 在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间 C 自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间 D 自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间答案 D 20、某宗房地产的土地使用期限为 50 年，土地出让新合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用 10 年，建筑物剩余经济寿命为 55 年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 15 万元，报酬率为 7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。 A188.92 B194.62 C196.25 D198.18 答案 A 6

22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入 500 万元，年房屋折旧费 30 万元，维修费、保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额 70 万元，租赁新合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元， A245 B275 C315 D345 答案：D 23、某旧厂房的设计寿命为 40 年，重置成本为 100 万元，厂房内动产设备重新购置价格为 40 万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价 10 万元，旧动产设备折价 10 万元;拆除厂房花费 7 万元，动产设备搬运花费 1 万元，废弃建筑垃圾搬运花费 1 万元，该厂房的残值率为() A1.43% B2.00% C7.865 D11.00% 答案：B 24、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为 2 年，建成 5 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为 40 年，土地出让新合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为 50 年。假设残值率为 0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为() A2.00% B2.13% 7

C2.22% D2.50% 答案：C 25、关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是() A 自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间 B 为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和 C 由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D 为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和答案：B 26、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为 2500 ㎡，净租金为 730 元/㎡.年，空置率为 15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为 803 元/㎡.年，空置率为 10%。现单独增加电梯的必要费用为 380 万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为 200 万元。若该写字楼剩余经济寿命为 30 年，报酬率为 7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。 A78 B102 C180 D302 答案：B 27、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。 A 价值时点 B 开发完成 C 未来延迟销售 8

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