2023年房地产估价师原理与方法考试真题及答案.doc-资料库

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2023年房地产估价师原理与方法考试真题及答案一、单选题 1.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是( )。 A 空间直线距离 B 交通路线距离 C 交通时间距离 D 经济距离【答案】A 【解析】空间直线距离是指两地之间的直线长度，是最简单、最基础、易获得的距离。但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂（如山城）等情况下，空间直线距离往往会失去意义，不能反映交通便利程度。 2.市场比较法估价中需对可比实例成交价格进行房地产状况调整，其中可比实例状况应是 ( )的状况。 A 委托估价时 B 成交价格对应 C 价值时点 D 成交日期【答案】B 【解析】可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点或估价作业期间的状况。因为在价值时点或估价作业期间，可比实例状况可能发生了变化，而在此之前的成交价格通常不反映这种变化。 3.某成片荒地面积 1km2，进行“七通一平 ”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费

用、销售费用等为 3 亿元，年贷款利率为 7.2%，开发经营期为 1 年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为 65%。该地块可转让土地的应计成本是( )元/㎡。 A 310.61 B 321.60 C 477.87 D 494.77 【答案】C 【解析】投资利息=3*[(1+7.2%)0.5-1]=0.1061229853 亿元该地块可转让土地的应计成本=（3+0.1061229853）*108/（1*65%*106）=477.87 元/㎡。二、多选题 1.房地产司法处置估价中，人民法院为( )。 A 估价委托人 B 估价当事人 C 估价利害关系人 D 估价报告使用人 E 估价对象权利人【答案】ABD 【解析】房地产司法处置估价中，人民法院是估价委托人，估价委托人属于估价当事人之一；人民法院也是估价报告使用人。 2.下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况的有( )。 A 房屋已被列入征收范围中 B 房屋已灭失 C 房地产有租约限制 D 房屋位于顶楼 E 房地产建设手续不齐全【答案】ACE 【解析】B 属于房地产实物状况；D 属于房地产区位状况。 3.下列原因引起的房地产保值增值，属于房地产自然增值的有( )。

A 装饰装修改造 B 通货膨胀 C 需求增加导致稀缺性增加 D 改进物业管理 E 周围环境改善【答案】CE 【解析】需求增加、外部经济、房地产利用限制改变导致的房地产价值增加，属于房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，属于房地产保值；对房地产进行投资改良导致的房地产价值增加，属于房地产投资增值。 4.房地产征用需要估价的内容有( )。 A 被征收房地产的价值 B 征用房地产造成的停产停业损失 C 被征用房地产的价值损失 D 房屋征收社会稳定风险评估 E 征用房地产造成的搬迁费用【答案】BCE 【解析】在房地产征收和征用中，不仅需要评估相关构筑物和附属设施的价值或价值损失，通常还需要评估因征收、征用房地产造成的搬迁费用（如机器设备的拆除、运输和重新安装调试等费用）、临时安置费用、停产停业损失，以及虽未到使用寿命但不可继续利用的动产残余价值等。 5.房地产承租人经出租人同意，将承租房地产转租给第三人，为评估承租人可获得多少权利金提供估价服务，应评估承租房地产( )。 A 完全产权价值 B 出租人权益价值 C 承租人权益价值 D 租赁权价值 E 抵押权价值【答案】CD 【解析】针对承租人，应评估承租房地产的承租人权益价值和租赁权价值，其他选项和题

干均不符合。 6.下列房地产估价活动中，属于鉴证性估价的是( )。 A 为国有企业转让房地产进行的估价 B 为个人出租房地产确定挂牌价进行的估价 C 为商业银行确定房地产抵押价值进行的估价 D 为房地产开发企业竞买开发用地确定报价进行的估价 E 为出国移民提供财产证明进行的估价【答案】ACE 【解析】鉴证性估价一般是估价报告或估价结果供委托人给第三方使用或说服第三方，起着价值价格证明作用的估价，如借款人委托的房地产抵押估价，用于上市公司关联交易的估价，为出国移民提供财产证明的估价。咨询性估价一般是估价报告或估价结果仅供委托人自己使用，为其作出相关决策或判断提供参考依据的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价服务的估价。 B 和 D 都属于咨询性估价。 7.下列房地产价值和价格影响因素，属于房地产外部因素的有( )。 A 人口因素 B 经济因素 C 区位因素 D 社会因素 E 心理因素【答案】ABDE 【解析】这是根据内外有别，把房地产价值价格影响因素先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，然后进行细分。房地产自身因素是构成房地产自身状况的因素，可再分为实物、权益和区位因素。房地产外部因素是房地产自身状况以外的对房地产价值价格有影响的各种因素，可再分为制度政策、人口、经济、社会、国际、心理等因素。 8.损失资本化法可以分为( )。 A 收益损失资本化法

B 收入损失资本化法 C 超额费用资本化法 D 超额收益资本化法 E 直接资本化法【答案】ABC 【解析】损失资本化法可以分为“收益损失资本化法”“收入损失资本化法”“超额费用资本化法”。 9.司法处置一个已抵押的房地产，其门牌号和记载的有所不同，内部也因权利人不让进而无法查勘，其中应包括的估价假设有( )。 A 历史存在假设 B 不相一致假设 C 背离事实假设 D 依据不足假设 E 未定事项假设【答案】BCD 【解析】不相一致假设：说明在估价对象同一事项的状况之间不一致的情况下，对估价所依据的状况所做的合理假定。现实中，同一房地产的同一事项的状况之间不一致的情形较多，例如：房地产名称有多个，之间不一致，如不同权属证明上的房地产名称不同，或与其约定俗成的名称、标准地名（如住宅区名称、楼宇名称）、现场标志上的名称不一致；未定事项假设：说明在估价所必需的估价对象状况等相关事项尚未明确或不够明确、存在不确定性的情况下，对估价所依据的事项所做的合理的、最可能的假定。在对所评估的价值价格有重大影响的估价对象状况有未定事项的情况下难以估价，因为这种情况下的估价对象价值价格存在很大不确定性。如果在这种情况下确需估价，就应根据有关规定、专业意见、先例等做未定事项假设。例如：估价对象未经登记、无权属证明、有关部门又未进行认定，在确需估价的情况下，对估价对象的合法性、权利性质等产权状况作出合理假定。依据不足假设：说明在确因客观原因致使估价师无法了解估价所必需的估价对象状况的情况下，对估价所依据的估价对象状况所做的合理的、最可能的假定，包括说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料

的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。例如：估价时一般应查阅估价对象的权属证明原件，但在委托人不是估价对象产权人且不能提供估价对象权属证明原件的情况下，估价师虽然进行了尽职调查，但未能查阅估价对象权属证明原件，此种情况下对未能查阅估价对象权属证明原件的说明，以及对估价对象权属状况的合理假定。 10.关于运用多种估价方法测算后得出综合测算结果的说法，正确的有( )。 A 不得调整不同估价方法测算结果的权重来调整综合测算结果 B 不得随意调整某种估价方法的测算结果来调整综合测算结果 C 不得根据预设的估价结果反推不同估价方法测算结果的权重 D 不得根据预设的估价结果去除某种估价方法的测算结果 E 有关估价标准对不同估价方法权重取值有规定的，应按规定恰当选取【答案】BCDE 【解析】不得随意调整不同估价方法测算结果的权重来调整综合测算结果。 11.关于估价基本事项的说法，正确的有( )。 A 估价目的取决于委托人的真实估价需要 B 估价对象是由委托人单方确定的 C 价值时点应由估价目的决定 D 价值类型应包含价值价格的名称、定义或内涵 E 价值时点应采用公历表示，宜具体到日【答案】ACDE 【解析】估价对象是由委托人和估价目的共同决定。 12.对部分或全部超出了本机构估价师专业胜任能力的估价项目，估价机构合理的处理方式有( )。 A 拒绝接受该项目的委托 B 接受委托后再要求估价师学习相关技术 C 接受委托后要求估价师回避专业技术困难 D 委托其他机构完成该项目，但以本机构名义出具估价报告 E 对本机构估价师不能胜任的部分工作，邀请相关专家提供专业帮助

【答案】AE 【解析】根据估价规范和题意，BCD 选项，都是错误说法。 13.下列估价程序的步骤中，属于估价实施阶段步骤的有( )。 A 保存估价资料 B 实地查勘估价对象 C 确定估价基本事项策刷题宝 D 选用估价方法测算 E 确定估价结果【答案】BDE 【解析】根据《资产评估法》和《房地产估价规范》的有关规定，结合房地产估价工作实际，房地产估价程序一般为：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③编制估价作业方案； ④搜集估价所需资料； ⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨内部审核估价报告；⑩交付估价报告；⑪保存估价资料。对上述估价程序进行阶段划分，①至③项是前期准备阶段，④至⑧项是估价实施阶段，⑨ 至⑪项是验收移交阶段。 14.下列某宗房地产权益因素中，属于该房地产权利受自身其他房地产权利限制的有( )。 A 拥有的是农村土地承包经营权 B 已无偿设立 10 年期限的居住权 C 已为相邻宗地通行便利设立地役权 D 已设立抵押权 E 已委托物业管理【答案】BCD 【解析】该房地产权利受自身其他房地产权利限制状况，或者说权利负担状况。例如，拥有房屋所有权和建设用地使用权的房地产，是否设立了抵押权、居住权、地役权等其他物权，如已抵押的写字楼、商铺，设立了居住权的住宅。 15.估价对象为同一幢建筑物内的两套办公用房，导致其价格不同的因素，按房地产价值价格影响因素进行分类，一般不包括( )。 A 外部因素

B 一般因素 C 区域因素 D 个别因素 E 实物因素【答案】ABC 【解析】根据内外有别，把房地产价值价格影响因素先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，然后进行细分。房地产自身因素是构成房地产自身状况的因素，可再分为实物、权益和区位因素。房地产外部因素是房地产自身状况以外的对房地产价值价格有影响的各种因素，可再分为制度政策、人口、经济、社会、国际、心理等因素。根据影响范围不同，从大到小把房地产价值价格影响因素先分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次，然后进行细分。 16.下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有( )。 A 当前该类房地产价格水平较高 B 该类房地产的开发成本上升 C 该类房地产的开发技术水平提高 D 预期该类房地产价格会上涨 E 该类房地产未来持有成本下降【答案】AC 【解析】该类房地产的开发成本上升会导致房地产供给量减少；该类房地产未来持有成本下降会导致房地产供给量减少；预期该类房地产价格会上涨会导致未来供给量增加，现实供给量减少。 17.某公司拟参加国有土地使用权拍卖，现委托估价机构对其能承受的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值属于( )。 A 交换价格 B 市场价值 C 投资价值 D 挂牌价格 E 标定地价

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