2015年房地产估价师理论与方法考试真题.doc

发布时间：2022-09-06 发布人：admin 分类：说明书资料大小：0.10M 资料格式：doc 举报版权申诉

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2015 年房地产估价师理论与方法考试真题 (总分：100.00，做题时间：90 分钟) 一、单项选择题(总题数：28，分数：35.00) 1.1～2 暂缺（分数：2.00）解析：暂缺 2.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的______。（分数：1.00） A.实体 B.功能 √ C.质量 D.权益中的权利解析：[解析] 房地产的实物可分为有形的实体、质量和组合完成的功能等方面，其中，组合完成的功能是指它的空间布局如何。 [考点] 教材第二章房地产及其描述第一节房地产的含义。 3.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是______。（分数：1.00） A.未来状况下的房地产 B.已灭失的房地产 C.部分产权的房地产 √ D.以房地产为主的整体资产解析：[解析] 未来状况下的房地产、已灭失的房地产、以房地产为主的整体资产均是按实物形态划分的，部分产权的房地产是按权益状况划分的。 [考点] 教材第二章房地产及其描述第三节房地产的种类。 4.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是______。（分数：1.00） A.该房地产位于 28 层办公楼的第八层 B.该房地产 500m 内有地铁站点 √ C.该房地产离机场约 25km D.该房地产坐北朝南解析：[解析] 对位置的描述，主要有坐落、方位、与相关场所的距离、朝向、楼层，“该房地产 500m 内有地铁站点”属于交通描述。 [考点] 教材第二章房地产及其描述第四节房地产状况描述。 5.某房地产的套内建筑面积为 4000m 2 ，分摊的共有建筑面积为 1000m 2 ，建筑面积单价为 8000 元/m 2 ，容积率为 2.5，建筑物价值为 1800 万元，则该房地产的土地单价为______元 /m 2 。（分数：1.00） A.7000 B.8750 C.11000 √ 1

D.13750 解析：[解析] 建筑面积=4000m 2 +1000m 2 =5000m 2 ，房地产价值=8000 元/m 2 ×5000m 2 =4000 万元，土地总价=4000 万元-1800 万元=2200 万元，楼面地价=2200 万元÷5000m 2 =4400 元 /m 2 ，土地单价=楼面地价×容积率=4400 元/m 2 ×2.5=11000 元/m 2 。 [考点] 教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。 6.一套总价为 30 万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是______(假定年利率为 5%)。（分数：1.00） A.成交日期时一次性付清，给予 3%的价格优惠 B.成交日期交付 10 万元，余款在一年内每半年支付 10 万元 C.成交日期的一年后一次性付清 √ D.成交日期支付 5 万元，余款在 10 年内以抵押贷款方式按年等额本息支付解析：[解析] 选项 A，价值=30×97%=29.1(万元)，选项 B，价值=10+10/(1+5%) 0.5 +10/(1+5%)=29.28(万元)，选项 C，价值=30/(1+5%)=28.57(万元)，选项 D，价值=30 万元，因此，最经济的(或者说最合适的)是选项 C。题意中给出的年利率 5%不对，应为年折现率。 [考点] 教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。 7.暂缺（分数：1.00）解析：暂缺 8.下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是______。（分数：1.00） A.建筑结构 B.周围环境 √ C.建筑物内空间布局 D.土地开发程度解析：[解析] 周围环境属于区位因素，其他三项属于实物因素。 [考点] 教材第四章房地产价格影响因素第二节房地产自身因素。 9.下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是______。（分数：1.00） A.土地用途 B.所在区域绿化水平 √ C.土地容积率 D.土地使用期限解析：[解析] 所在区域绿化水平属于区位因素，其他三项属于权益因素。 [考点] 教材第四章房地产价格影响因素第二节房地产自身因素。 10.关于合法原则具体应用的说法，错误的是______。（分数：1.00） A.估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况 B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象 √ C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象 D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响 2

解析：[解析] 依法判定的估价对象状况通常是其实际状况，但也可能不是实际状况，如房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况是被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。在征收评估中，未经登记的建筑按市、县级人民政府的认定、处理结果评估。抵押估价中，不是所有具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象，如法律法规或政策规定不得抵押的房地产就不行。 [考点] 教材第五章房地产估价原则第三节合法原则。 11.某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被××法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是______。（分数：1.00） A.价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况 B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况 C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况 D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况 √ 解析：[解析] 题意是为法院整体拍卖该在建工程提供价值参考，价值时点应为现在，估价对象状况也为现在状况。 [考点] 教材第五章房地产估价原则第四节价值时点原则。 12.采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为 100 万元、95 万元、90 万元，报酬率为 8%～9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是______。（分数：1.00） A.年净收益为 95 万元，报酬率为 8.5% B.年净收益为 90 万元，报酬率为 9% √ C.年净收益为 90 万元，报酬率为 8% D.年净收益为 100 万元，报酬率为 8% 解析：[解析] 抵押价值评估遵循谨慎原则，收益法中净收益取保守估计值，报酬率取较高值。 [考点] 教材第五章房地产估价原则第七节谨慎原则。 13.14～16 暂缺（分数：3.00）解析：暂缺 14.某在建工程于 2014 年 4 月 1 日开工，2015 年 4 月 30 日因故停工，2015 年 6 月 1 日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为 24 个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为 3 个月，则假设开发法估价中后续建设期为______个月。（分数：1.00） A.10 B.11 C.13 D.14 √ 解析：[解析] 价值时点为 2015 年 6 月 1 日，至 2015 年 4 月 30 日因故停工，该工程已完成工期 13 个月，剩余正常工期为 11 个月，再加上换手期 3 个月，则假设开发法估价中，按被迫转让前提估价，后续建设期为 14 个月。 [考点] 教材第九章假设开发法及其运用第三节假设开发法的估价前提。 3

15.18～19 暂缺（分数：2.00）解析：暂缺 16.张某 2 年前抵押贷款购买了一套产权 40 年，建筑面积 50m 2 的商铺，首期支付 50%，目前贷款余额为 11.8 万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积 70 元/m 2 ，空置率为 10%，经营费用为有效毛收入的 10%，资本化率为 5%，若由买方支付银行欠款，则张某出信该商铺的合理实得金额为______万元。（分数：1.00） A.42.64 B.55.40 C.56.24 √ D.68.04 解析：[解析] 类似商铺目前年有效毛收入=70 元/(m 2 ·月)×50m 2 ×12 个月×90%=37800 元，年净收益=37800 元×90%-=34020 元，资本化法公式 V=NOI/R=34020 元/5%=680400 元， 68.04 万元-11.8 万元=56.24 万元。 [考点] 教材第七章收益法及其运用第四节净收益的测算和第六节直接资本化法。 17.关于报酬率的说法，正确的是______。（分数：1.00） A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险 B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的 C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响 D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率 √ 解析：[解析] 市场提取法求出的报酬率来源于市场，它可能不是估价对象未来各项收益风险的可靠指针；累加法求取报酬率时，风险调整值应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定；报酬率一般是名义报酬率，已包含通货膨胀的影响。 [考点] 教材第七章收益法及其运用第五节报酬率的确定。 18.新建房地产的土地取得成本为 600 万元，建设成本为 500 万元，管理费用为 40 万元，销售费用为 20 万元，投资利息为 30 万元，销售税费为售价的 6.5%，直接成本利润率为 20%，该房地产的价值为______万元。（分数：1.00） A.1508.02 √ B.1520.86 C.1527.27 D.1619.05 解析：[解析] 开发利润：20%×(600+500)=220(万元)，成本价值 V=600+500+40+20+30+220+6.5%V，解得：V=1508.02 万元。 [考点] 教材第八章成本法及其运用第二节房地产价格构成。 19.暂缺（分数：1.00）解析：暂缺 4

20.采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是______。（分数：1.00） A.已使用年限、耐用年龄、残值率 B.有效年龄、预期经济寿命、残值率 √ C.已使用年限、预期经济寿命、残值率 D.有效年龄、耐用年龄、残值率解析：[解析] 采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。 [考点] 教材第八章成本法及其运用第五节建筑物折旧的测算。 21.25～26 暂缺（分数：2.00）解析：暂缺 22.关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是______。（分数：1.00） A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值 B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值 C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值 √ D.需测算后续开发的应得利润解析：[解析] 假设开发法的静态分析法中的开发完成后的价值是指未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值；后续开发的必要支出为在价值时点的数值；需测算后续开发的应得利润。 [考点] 教材第九章假设开发法及其运用第六节假设开发法测算中各项的求取。 23.28～29 暂缺（分数：2.00）解析：暂缺 24.估价对象类似房地产过去 5 年的价格分别为 7800 元/m 2 、8140 元/m 2 、8470 元/m 2 、 8800 元/m 2 和 9130 元/m 2 。若每年价格变化最按时间序列由前往后权重分别为 0.1、0.2、 0.3、0.4，则选用平均增减量法预测估价对象未来第一年的价格为______元/m 2 。（分数：1.00） A.9452 B.9455 √ C.9469 D.9497 解析：[解析] d=(8140-7800)×0.1+(8470-8140)×0.2+(8800-8470)×0.3+(9130-8800)×0.4=331(元/m 2 )，估价对象未来第一年的价格=7800 元/m 2 +331 元/m 2 ×5=9455 元/m 2 。 [考点] 教材第十章长期趋势法及其运用第三节平均增减量法。 25.某租赁期限为 20 年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为 3500 万元(建设期内均匀投入)。建设期为 1 年，建成后可全部出租，每年可获得净利润 600 万元(未扣除应支付的土地租金)若承租人要求的年报酬率为 10%，则可支付的土地租金为______万元/年。（分数：1.00） A.146 5

B.105 C.144 √ D.227 解析：[解析] 建设成本可视为在建设期期中一次性投入，设土地租金为 x 万元/年，则，解得：x=144 万元。 [考点] 教材第七章收益法及其运用。 26.32～33 暂缺（分数：2.00）解析：暂缺 27.评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围不应包括______。（分数：1.00） A.加油站的特色装修 B.加油站的特许经营权 C.加油站内的车辆 √ D.加油站的加油机解析：[解析] 加油站的特色装饰装修、特许经营权、加油机等动产部分在进行整体资产抵押时，是包含在抵押价值中的。 [考点] 教材第十二章房地产估价程序第三节确定估价基本事项。 28.估价机构于 2015 年 7 月 1 日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于 2015 年 10 月 1 日获得期限为 20 年的抵押贷款。该估价报告应保存至______。（分数：1.00） A.2025 年 6 月 30 日 B.2025 年 9 月 30 日 C.2035 年 6 月 30 日 D.2035 年 9 月 30 日 √ 解析：[解析] 估价资料保存已超过 10 年而估价服务的行为尚未结束的，估价资料应保存到估价服务的行为结束。 [考点] 教材第十二章房地产估价程序第三节确定估价基本事项。二、多项选择题(总题数：15，分数：30.00) 29.下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有______。（分数：2.00） A.估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务 √ B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件 √ C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值 D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明 √ E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见解析：[解析] 选项 A，房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务；选项 B，房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查，应收集合法、真实、准确、完整的估价所需资料；选项 C、选项 E，房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实， 6

不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价；选项 D，房地产估价师和房地产估价机构对于部分超过自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助，并应在估价报告中说明。 [考点] 教材第一章房地产估价概论第四节房地产估价职业道德。 30.关于房地产变现能力的说法，正确的有______。（分数：2.00） A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱 √ B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱 √ C.在建工程比现房的变现能力弱 √ D.熟地通常比毛地的变现能力弱 E.房地产在卖方市场下通常比买方市场下的变现能力弱解析：[解析] 选项 A，从通用性看，特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱；选项 B，从房地产的价值大小上看，大型商场通常比小店铺的变现能力弱；选项 C、选项 D，从房地产的开发程度上看，在建工程比现房的变现能力弱，熟地通常比毛地的变现能力强；选项 E，从房地产的市场状况上看，卖方市场下出售房地产容易，变现能力强，反之则弱。 [考点] 教材第二章房地产及其描述第二节房地产的特性。 31.下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有______。（分数：2.00） A.当前该类房地产价格水平较高 √ B.该类房地产的开发成本上升 C.该类房地产的开发技术水平提高 √ D.预期该类房地产的价格会上涨 √ E.该类房地产未来持有成本增加解析：[解析] 选项 A，当前该类房地产价格水平较高则开发该类房地产就越有利可图，供给增加；选项 B，开发成本上升，房地产开发利润下降，则供给减少；选项 C，开发技术水平可以降低开发成本，增加开发利润，则供给增加；选项 D，预期房地产价格上涨则会增加开发量，从而使未来的房地产供给增加；选项 E，该类房地产未来持有成本增加，如预期会开征房产税，未来市场需要减少，存量房市场供给增加，房地产价格预期会下降，则会减少供给。 [考点] 教材第三章房地产价格和价值第三节房地产供求与价格。 32.对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有______。（分数：2.00） A.房地产抵押估价 √ B.房地产司法拍卖估价 √ C.房屋征收补偿估价 D.房地产转让估价 √ E.房地产火灾险投保估价 √ 解析：[解析] 选项 A，房地产抵押估价评估的是出租人权益价值；选项 B，房地产司法拍卖估价时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭；选项 C，房屋征收估价评估的是设定权益下的价值，不考虑租约，评的是无租约限制下价值；选项 D，买卖不破租赁，房地产转让估价评的是出租人权益价值；选项 E，房地产火灾险投保估价评的也是出 7

租人权益价值，是法定权益状况下价值而不是设定权益状况下价值。 [考点] 教材第一章房地产估价概论第三节房地产估价的要素和教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。 33.评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有______。（分数：2.00） A.公共配套 √ B.朝向、楼层 √ C.环境景观 √ D.室内设施设备 E.临街状况 √ 解析：[解析] 选项 A，属于区位因素中的交通因素；选项 B，属于区位因素中的位置因素；选项 C，属于区位因素中的周围环境因素；选项 D 属于实物因素；选项 E，属于区位因素中的位置因素。 [考点] 教材第四章房地产价格影响因素第二节房地产自身因素。 34.关于最高最佳利用原则的说法，正确的是______。（分数：2.00） A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则 B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次 √ C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提 D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用 √ E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途 √ 解析：[解析] 选项 A，遵循最高最佳利用原则，一定要遵循合法原则中的对估价对象依法利用的要求；选项 B，最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次；选项 C，估价对象已做了某种利用时，应根据最高最佳利用原则对估价前提作出判断和选择，如维持现状前提、更新改造前提、改变用途前提、重新开发前提或其他情况；选项 D，收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，才可能是最高最佳利用；选项 E，经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途。 [考点] 教材第五章房地产估价原则第六节最高最佳利用原则。 35.关于房地产状况调整的说法，错误的是______。（分数：2.00） A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的 √ B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确 √ C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整 √ D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整 E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素解析：[解析] 选项 A，对于不同用途或者不同使用性质的房地产，影响其价格的区位因素是不一样的，如商业用途房地产的繁华程度是有利的而对居住房地产来说可能是不利因素；选项 B，比较调整的内容或因素越多，则出现偏差的概率越大，因此在实际估价中应尽量选取与估价对象状况相同之处较多的房地产作为可比实例；选项 C，可比实例的状况应是其在成交日期时的状况而不是在价值时点时的状况；选项 D，优则调减，劣则调增；选项 E，租赁、查封、拖欠税费因素均为权益状况调整的内容。 [考点] 教材第六章比较法及其运用第七节房地产状况调整。 8

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