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2005年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题.doc

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2005 年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题 总分:100 分 及格:60 分 考试时间:150 分 一、单项选择题(共 35 题,每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡 上涂黑其相应的编号。) (1)房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( A. 独一无二和供给有限 B. 独一无二和价值量大 C. 流动性差和价值量大 D. 不可移动和用途多样 )的特性。 (2)在英国和其他英联邦国家,法院一般( A. 使用估价对象房地产的实际成交价格 B. 使用政府公布的房地产交易指导价格 C. 使用近一年内房地产的平均成交价格 D. 依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 )来判断房地产评估价值的误差范围。 (3)某市于 2005 年对市中心一平房区进行拆迁改造,该市 2000 年出台的城市房屋拆迁补偿 指导价格在该区为 4000 元/㎡,并丑一直没有变动;2005 年该区同类建筑物的重置成本达到 2000 元/㎡,房地产市场交易价格为 6000 元/㎡;重新规划后,开发商开发的该区商品房售 价预计为 9000 元/㎡;则最合理的拆迁补偿价格应以( A. 4000 B. 5000 C. 6000 D. 9000 )元/㎡为基础进行修正。 (4)假设某类住宅的价格从 3000 元/㎡下降到 2800 元/㎡,其需求量从 900 套上升‘到 1000 套.则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( A. -33 B. -0.66 C. 0.66 D. 1.53 )。(过时) (5)在估价中选取 4 个可比实例,甲成交价格 4800 元/㎡,建筑面积 100 ㎡,首次支付 24 万 元,其余半年后支付 16 万元,一年后支付 8 万元;乙成交价格 5000 元/㎡,建筑面积 120 ㎡,首次支付 24 万元,半年后付清余款 36 万元;丙成交价格 4700 元/㎡,建筑面积 90 ㎡, 成交时一次付清;丁成交价格 4760 元/㎡,建筑面积 1lO ㎡,成交时支付 20 万元,一年后 付清余款 32.36 万元。已知折现率为 10%,那么这 4 个可比实例实际单价的高低排序为 1
)。 ( A. 甲;乙;丙;丁 B. 乙;丁;甲;丙 C. 乙;丙;甲;丁 D. 丙;乙;丁;甲 (6)某宗地面积为 5000 ㎡,现状容积率为 0.8,土地市场价值为 4000 元/㎡,拟进行改造。 批准的规划容积率为 5.0,楼面地价为 l500 元/㎡,则理论上应补交地价( A. 1250 B. 1750 C. 2050 D. 2150 )万元。 (7)房地产估价中,遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站存( 的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A. 委托人 B. 估价报告预期使用者 C. 管理部门 D. 中立 ) (8)回顾性房地产估价,其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( A. 估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在 B. 估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在 C. 估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去 D. 估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去 ), (9)在市场法选择可比实例的过程中,可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可 比实例规模一般应在估价对象规模的( A. 0.5~2.0 B. 1.5~2.0 C. 0.5~1.5 D. 1.0~1.5 )范围之内。 (10)承租人甲与出租人乙于 5 年前签订了一套住宅的租赁合同,该套住宅面积为 200 ㎡,租 赁期限为 8 年,年租金固定不变为 480 元/㎡。现市场上类似住宅的年租金为 600 元/㎡。若 折现率为 8%,则承租人甲目前的权益价值为( A. 6.19 B. 6.42 C. 7.20 )万元。 2
D. 9.58 (11)某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%,应由买方缴纳的税费 为正常成交价格的 5%。在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方 2500 元/㎡,买 卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支 付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方( )元 /㎡。 A. 2020.80 B. 2214.29 C. 2336.45 D. 2447.37 (12)某套住宅建筑面积为 l00 ㎡,套内建筑面积为 92 ㎡,使用面积为 80 ㎡,每平方米使用 面积的价格为 3000 元,则该住宅每平方米建筑面积的价格为( A. 2400 B. 2580 C. 2607 D. 2760 )元。 (13)评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格,选取的可比实例成交价格为 3000 YV./㎡,成 交日期为 2005 年 1 月末,该类房地产自 2005 年 1 月末~2005 年 9 月末的价格每月与上月 的变动幅度为 1.5%.2.5%。0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.O%,l.5%,-1.5%,0%。 则该可比实例在 2005 年 9 月末的价格为( A. 2938 B. 2982 C. 3329 D. 3379 )元/㎡。 (14)在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分别是 6800 元/㎡、6700 元 /㎡和 6300 元/㎡,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价,则前 者与后者的差值是( A. -l00 B. -50 C. 50 D. 100 )元/㎡。 (15)下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( A. 交通拥挤 )。 3
B. 建筑技术进步 C. 城市规划改变 D. 自然环境恶化 (16)某 8 年前建成交付使用的建筑物,建筑面积 120 ㎡,单位建筑面积的重置价格为 800 元 /㎡,建筑物残值率 6%,年折旧率 2.2%,计算该建筑物的现值是( A. 76800 B. 79104 C. 77952 D. 81562 )元。 (17)某建筑物实际经过年数为 l0 年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护 保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为 18 年,剩余经济 寿命为 22 年,残值率为 4%,用直线法计算该建筑物的成新率为( A. 43.2% B. 50% C. 56.8% D. 70% )。 (18)某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于商务办公和需求减 少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15%上升为 25%,每月可出租面积租金为 70 元/㎡,又知该写字楼可出租面积为 l0000 ㎡,运营费用率为 40%。假若该写字楼可出租剩 余年限为 30 年,投资报酬率为 8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生( )万元 的贬值。 A. 548.19 B. 558.15 C. 567.39 D. 675.40 (19)某商场建成 3 年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为 40 年,建筑物 的经济寿命为 50 年,在这种情况下,建筑物的经济寿命应为( )年。(说明:题干中假 设土地出让合同中未约定不可续期) A. 40 B. 43 C. 47 D. 50 (20)下列关于农地征收费用的表述中,不正确的是( A. 青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 )。 4
B. 征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C. 新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D. 地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 (21)某房地产的报酬率为 8%,收益期限为 30 年时的价格为 4000 元/㎡。若报酬率为 6%、 收益期限为 50 年时,则该房地产的价格为( A. 3800 B. 4500 C. 5200 D. 5600 )元/㎡。 (22)某宗房地产的收益期限为 40 年,通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15 万元、18 万元、 23 万元,以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为 8%,则该宗 房地产的收益价格最接近于( A. 280 B. 285 C. 290 D. 295 )万元。 )万元。 (23)某写字楼年出租净收益为 300 万元,预计未来三年内仍然维持该水平,三年后该写字楼 价格为现在写字楼价格的 l.2 倍,该类房地产的报酬率为 l0%,则该宗写字楼现在的价格 为( A. 4580 B. 5580 C. 6580 D. 7580 )万元。 (24)某商场建成于 2000 年 10 月,收益期限从 2000 年 lo 月到 2040 年 10 月,预计未来正常 运行年潜在毛收入为 120 万元,年平均空置率 20%,年运营费用 50 万元。目前该类物业无 风险报酬率为 5%,风险报酬率为安全利率的 60%,则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近 于( A. 536 B. 549 C. 557 D. 816 (25)某在建工程土地使用权年限 40 年,自取得土地使用权之日起开工,预计建成后的建筑 面积为 15000 ㎡,年净收益为 480 万元,自开工建成的开发期为 3 年,估计该项目至建成还 需 l.5 年,已知报酬率为 8%,折现率为 l2%,该项目开发完成后的房地产现值为( ) 5
万元。 A. 4023.04 B. 4074.10 C. 4768.50 D. 5652.09 (26)实际估价中设定未来净收益每年不变条件下,求取净收益最合理的方法是( A. 过去数据简单算术平均法 B. 过去数据加权算术平均法 C. 未来数据简单算术平均法 D. 未来数据资本化公式法 (27)在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时,一般不计息的项目是( A. 未知、需要求取的待开发房地产的价值 B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费 C. 销售费用和销售税费 D. 开发成本和管理费用 )。 )。 (28)某类房地产 2001 年初至 2005 年初的价格分别为 2300 元/㎡、2450 元/㎡、2650 元/㎡、 2830 元/㎡和 3000 元/㎡,其增减量的权重分别为 0.1、0.3、0.2 和 0.4,按平均增减 量趋势法估计,以 2001 年初为预测基期,则该类房地产于 2006 年初的价格最接近于( ) 元/㎡。 A. 3100 B. 3195 C. 3285 D. 3300 )预测房地产的未来价格。 (29)当房地产价格的变动过程持续上升或者下降,并且各期上升或者下降的数额大致接近 时,宜采用( A. 数学曲线拟合法 B. 平均增减量法 C. 平均发展速度法 D. 移动平均法 (30)某城市 2000 年和 2005 年普通商品房的平均价格分别是 3500 原/㎡和 4800 元/㎡,采用 平均发展速度法预测 2008 年的价格最接近于( A. 4800 B. 5124 C. 5800 )元/㎡。 6
D. 7124 (31)下列关于路线价法的表述中,不正确的是( A. 路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理 B. 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C. 运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐 D. 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价 格 )。 )万元。 (32)已知临街矩形地块甲的总价为 36 万元,临街宽度为 20f,临街深度为 75f。现有一相邻 矩形地块乙,临街宽度为 30f,临街深度为 l25f。运用四三二一法则,地块乙的总地价为 ( A. 65.4 B. 81.8 C. 87.2 D. 109.0 (33)某大厦总建筑面积 10000 ㎡,房地总价值 6000 万元,其中,土地总价值 2500 万元。某 人拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为 180 万元,建筑面积为 240 ㎡。如果按照土 地价值进行分摊,则该人占有的土地份额为( A. 2.4% B. 3.O% C. 3.8% D. 7.2% )。 (34)影响房地产价格的环境因素不包括( A. 大气环境 B. 声觉环境 C. 卫生环境 D. 治安环境 )。 (35)在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于( A. 社会因素 B. 环境因素 C. 人口因素 D. 行政因素 )。 7
二、多项选择题(共 15 题,每题 2 分。每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意,请 在答题卡上涂黑其相应得编号。全部选对的,得 2 分;错选或多选的。不得分,少选且选择 正确的,每个选项得 0.5 分。) (1)房地产具有保值增值特性,真正的房地产自然增值是由于( A. 装饰装修改造 B. 通货膨胀 C. 需求增加导致稀缺性增加 D. 改进物业管理 E. 周围环境改善 )引起的。 (2)从权益的角度来看,现实中的房地产估价对象包括( A. 有建筑物的土地,包括建筑物尚未建成的土地 B. “干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C. 有租约限制的房地产 D. 未来状况下的房地产 E. 共有的房地产 )等。 (3)如果某类房地产需求富有价格弹性,则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为( (过时) A. 0.5 B. 1.0 C. 1.5 D. 2.0 E. 3.O (4)房地产的供给量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素主要有( A. 该种房地产的价格水平 B. 消费者的预期 C. 该种房地产的开发成本 D. 该种房地产的开发技术水平 E. 房地产开发商对未来的预期 ) )。 )。 (5)根据房地产估价的合法原则,目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵 押为目的的估价对象的房地产有( A. 土地所有权 B. 国有工业用地土地使用权 C. 宅基地土地使用权 D. 大型游乐场 E. 乡镇企业用房 8
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