2009年房地产估价师开发经营与管理考试真题.doc-资料库

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2009 年房地产估价师开发经营与管理考试真题一、单项选择题（共 35 题，每题 1 分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1.对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A.设计寿命 B.经济寿命 C.法定寿命 D.自然寿命 2.地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A.变现性差 B.易受政策影响 C.依赖专业管理 D.效益外溢和转移 3.甲乙物业 2008 年 10 月的价值均为 1100 万元。预计 2009 年 10 月甲物业的价值为 1200 万元和 1000 万元的可能性均为 50%,乙物业的价值为 1300 万元和 900 万元的可能性也均为 50%.甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A.甲物业投资风险大 B.乙物业投资风险大 C.甲、乙物业的投资风险相同 D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4.如果整个投资市场的平均收益率为 15%,国债收益率为 9%,房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为 0.23,则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。 A.10.38% 1

B.11.07% C.12.45% D.13.62% 5.2008 年，某市可供租售的房屋面积为 3000 万 in2,其中可供销售的住宅面积为 1800 万㎡，可供出租的住宅面积为 450 万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为 2750 万 I112,其中销售的住宅面积为 1680 万㎡，出租的住宅面积为 320 万㎡。该市 2008 年住宅市场吸纳率为（）。 A.71.11% B.88.89% C.91.67% D.93.33% 6.某市 2008 年存量商品住宅的吸纳率为 50%,该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。 A.半个月 B.2 个月 C.半年 D.2 年 7.房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。 A.房地产市场需求的广泛性 B.房地产市场供给的异质性 C.土地所有权的排他性 D.土地的有限性 8.房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（）。 A.上升到下降 B.下降到上升 2

C.高于合理空置率到低于合理空置率 D.低于合理空置率到高于合理空置率 9.横道图法用于项目建设阶段的（）。 A.质量控制 B.进度控制 C.成本控制 D.合同管理 10.在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。 A.开发商 B.承包商 C.监理工程师 D.使用单位 11.需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（）。 A.目标定价法 B.价值定价法 C.挑战定价法 D.成本加成定价法 12.在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。 A.市场需求上限 B.市场有效需求 C.市场现实需求 D.市场最低需求 3

13.某市 2008 年住宅的预测销售量为 500 万㎡，实际销售量为 650 万㎡，平滑指数为 0.75, 利用指数平滑法预测的该市 2009 年住宅销售量为（）万㎡。 A.500.0 B.537.5 C.612.5 D.650.0 14.某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。 A.形象差异化 B.人员差别化 C.服务差别化 D.产品差别化 15.某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）。 A.替代性 B.发展性 C.地区性 D.复杂性 16.认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是（）。 A.马克思的利率决定理论 B.可贷资金利率理论 C.Is-1M 曲线模型利率理论 D.流动性偏好利率理论 17.若名义利率为 10%,通货膨胀率为 4%,则实际利率为（）。 4

A.5.77% B.6.00% C.10.00% D.14.40% 18.某商铺的租赁期为 15 年，租金按每年 5%的比例递增，第 1 年的租金为 1 万元，租金于每年的年初收取，年利率为 8%,则该商铺 15 年租金收入的现值为（）万元。 A.11.41 B.11.49 C.12.41 D.12.49 19.李某从银行贷款 56 万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为 20 年，年利率为 7.5%, 按月等额偿还。如果李某于第 7 年末提前偿还本金 10 万元，则从第 8 年开始的月还款额为（）元。 A.3456.09 B.3505.95 C.3509.74 D.3705.73 20.某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了 3 年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为 40 年，土地使用权年限为 50 年，则该项目的经营期为（）年。 A.37 B.40 C.43 D.50 21.某房地产开发项目，当 i =14%时，净现值为 450 万元；当 i =15%时，净现值为-200 万元，平均资金成本率为 13.2%,基准收益率为 10%.该项目的财务内部收益率为（）。 5

A.20% B.14.31% C.14.69% D.14.80% 22.某商铺的购买价格为 100 万元，其中 60 万元来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还，年利率为 7%,预计该商铺第 1 年税后净现金流量为 3 万元，如果不考虑物业增值收益，则第 1 年的投资回报率为（）。 A.5.00% B.7.50% C.18.36% D.28.85% 23.赵某以 12000 元/㎡的价格购买了 230 ㎡的商铺用于出租经营，购买价中的 60%来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还，年利率为 10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共 34 万元，则其偿债备付率为（）。 A.0.12 B.0.21 C.1.26 D.2.05 24.房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。 A.独立方案 B.互斥方案 C.净现值法 D.等额年费用法 25.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。 A.等额年值法 6

B.差额投资内部收益率法 C.净现值法 D.等额年费用法 26.下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。 A.空置率与有效毛收入呈反向变动 B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响 C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率 27.各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。 A.净现值 B.净现值期望值 C.净现值标准差 D.净现值标准差系数 28.下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（） A.出租率 B.基准收益率 C.成本利润率 D.财务杠杆比率 29.某宾馆开发项目共有 150 间客房，平均每间客房的面积为 40 ㎡，总建筑面积为 6800 ㎡。当地同档次宾馆的综合造价为 3000 元/㎡，每间客房的综合投资为 14 万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。 A.1800 B.2040 7

C.2100 D.2380 30.将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。 A.全部投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 31.租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。 A.置业投资 B.设备租赁 C.售后回租 D.权益融资 32.商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（）。 A.开发商违法预售 B.借款人赖账不还 C.借款人拖延还款 D.房地产市场供需失衡 33.在贷款综合评价中，项目风险等级分为 AAA、AA、A、和 BBB、四个风险等级，其中 AAA 级对应的风险系数为（）。 A.50% B.60% C.70% D.80% 8

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