2002年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案.doc-资料库

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2002 年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。 1 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是( )。（A）空间直线距离（B）交通路线距离（C）交通时间距离（D）至市中心距离 2 为评估某宗房地产 2002 年 10 月 13 日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为 3000 元 /m2，成交日期为 2001 年 11 月 13 日。经调查获知 2001 年 6 月至 2002 年 10 月该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/m2。（A）3214 （B）3347 （C）3367 （D）3458 3 房地产估价中的价值，一般是指( )。（A）使用价值（B）交换价值（C）投资价值（D）账面价值 4 有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。（A）该建筑物的价值低于拆除费用 1

（B）该估价结果肯定有误（C）甲土地的价值高于乙土地的价值（D）不可能出现这种情况 5 某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000m2 的商住楼，经评估总地价为 180 万元，该宗土地的单价为( )元/m2。（A）100 （B）300 （C）600 （D）900 6 某商业大楼建造期 2 年，建成 8 年后补办了土地使用权出让手续。土地使用年限为 40 年，建筑物的经济寿命为 35 年，评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。（A）35 （B）45 （C）48 （D）50 7 已知某一临街深度 30.48m(即 100 英尺)、临街宽度 15m 的矩形土地，总价为 100 万元。相邻有一临街深度 45.72m(即 150 英尺)、临街宽度 15m 的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为 ( )万元。（A）109 （B）117 （C）124．（D）130 8 估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见( )。（A）应作为估价资料归档 2

（B）不应作为估价资料归档（C）由估价机构决定是否归档（D）依委托人的意见决定是否归档 9 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。（A）开发结束时的时间（B）购买待开发房地产时的时间（C）开发期间的某个时间（D）全部租售出去时的时间 10 直线趋势法公式中的常数 a、b 是由( )决定的。（A）房地产的历史价格资料（B）房地产的未来价格资料（C）房地产的现时价格资料（D）估价人员选取的价格资料 11 采用收益法测算房地产价格时，公式 V=A/r+b/r2 表示( )。（A）房地产净收益按一固定数额逐年递增（B）房地产净收益按一固定数额逐年递减（C）房地产净收益按一固定比率逐年递增（D）房地产净收益按一固定比率逐年递减 12 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于( )。（A）物质折旧（B）功能折旧 3

（C）经济折旧（D）会计折旧 13 一宗 2000m2 的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为 690 元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为 5.1，楼面地价为 950 元/m2；理论上应补地价(单价)为( )元/m2。（A）552 （B）3519 （C）4293 （D）4845 14 两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的 ( )。（A）资本化率应较高，价值较低（B）资本化率应较低，价值较高（C）资本化率应较高，价值较高（D）资本化率应较低，价值较低 15 估价时点应与( )的日期相一致。（A）签订估价合同（B）开始估价作业（C）完成估价报告（D）估价结果所属 16 某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常( )用直线折旧法计算出的成新率。（A）等于（B）大于（C）小于 4

（D）无法判断 17 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估 )。算结果为 800 万元，按纯居住用途的估算结果为 1000 万元。该宗土地的评估价值应为( （A）800 万元（B）1000 万元（C）1800 万元（D）800～1000 万元之间 18 判定某可比实例的成交价格比正常价格低 6%，则交易情况修正系数为( )。（A）0.060 （B）0.940 （C）1.060 （D）1.064 19 某宗土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 1500 万元，管理费用为 75 万元，销售费用为 35 万元，投资利润率为 12%，则开发利润为( )万元。（A）180.0 （B）300.0 （C）309.0 （D）313.2 20 某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。（A）比较法（B）成本法（C）假设开发法 5

（D）长期趋势法 21 某可比实例的成交价格为 2400 元/m2，建筑面积 100m2，首期付款 12 万元，其余半年后支付 8 万元，1 年后支付 4 万元。已知年利率为 10%，则该可比实例的实际价格为( )元/m2。（A）2290.91 （B）2326.41 （C）2344.16 （D）2308.66 22 现有某总建筑面积为 15000m2 的在建工程，已知土地使用年限为 40 年(自开工之日起算)，计划开发期为 3 年，现已进行 1.5 年。估计建成还需 1.5 年，投入使用后年净收益为 480 万元，资本化率为 8%，折现率为 12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为( )万元。（A）3939.61 （B）4433.88 （C）4768.50 （D）5652.09 23 某宗房地产的收益年限为 40 年，预测未来 3 年的净收益分别为 17 万元、18 万元、19 万元，从第 4 年起，每年的净收益将稳定在 20 万元左右，如果资本化率为 9%，则该房地产的收益价格为( )万元。（A）195 （B）210 （C）213 （D）217 24 同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互问有一定的( )。（A）互补性（B）权益差别 6

（C）替代性（D）外部环境差异 25 某房地产商以 2000 万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为 2%。一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金 2200 万元，则该写字楼增值了( )万元。（A）40 （B）100 （C）160 （D）200 26 某宗收益性房地产，预测未来 3 年的净收益均为 100 万元/年，3 年后的出售价格会上涨 12%，届时转让税费为售价的 6%，资本化率为 9%。该房地产目前的价值为( )万元。（A）923 （B）1111 （C）1353 （D）1872 27 有效毛收入乘数是估价对象房地产的( )除以其有效毛收入所得的倍数。（A）售价（B）租金（C）潜在毛收入（D）净收益 28 评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括( )。（A）重置成本+土地使用权价值（B）重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失 7

（C）有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失（D）建筑安装工程费+建造期间的经济损失 29 某套住宅的套内建筑面积价格为 2600 元/m2，已知使用面积为 58m2，套内建筑面积为 67m2，应分摊的共有建筑面积为 6m2。该套住宅的建筑面积价格为( )元/m2。（A）2600.00 （B）2386.30 （C）2832.84 （D）3003.45 30 当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以( )进行估价。（A）保持现状前提（B）装修改造前提（C）转换用途前提（D）重新利用前提 31 在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是( )的房地产状况。（A）估价时点（B）搜集该可比实例时（C）进行房地产状况修正时（D）成交价格所反映 32 某宗房地产的土地面积为 1000m2，建筑面积为 1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300 元/m2 和 50 元/m2，则该宗土地的减价修正额为( )元/m2。（A）50 （B）250 8

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