2008年黑龙江公务员申论考试真题及答案A卷.doc

发布时间：2022-08-18 发布人：admin 分类：说明书资料大小：0.05M 资料格式：doc 举报版权申诉

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2008 年黑龙江公务员申论考试真题及答案 A 卷阅读资料材料一： 2003 年、2004 年间，上海房价飙升。2005 年房价滞涨，银行利率不断上升，租金难以偿还贷款。2006 年 5 月开始的新一轮调控，尤其是营业税征收时限延至五年和重征个调税，进一步使大部分投资房进入租赁市场。投资客单独应对如此多的房客是一件费力的事情，二房东适时而生，低成本接手部分房源，通过制造大量“鸟笼”和薄利多销获得高于租赁市场的平均利润，2006 年开始大规模发展。若生是土生土长的上海人，2005 年，他投资 6 万元，租了套三室两厅的房子，办起一家日语网站。但勉强维持半年后，一个栏目都没卖掉，最后只好关闭网站，把其中两个房间租出去，另外一间自己住。2006 年 3 月的一天，一个房客建议若生，把客厅改造成房间出租，又可以多赚一笔钱。“这个主意不错。”当天下午，若生就把客厅的办公桌搬出去，请工人把客厅分成 3 个房间。忙乎半个月后，3 室 2 厅变成了 6 室 0 厅，除自住 1 间，其余 5 问都出租。一个月下来，扣除给大房东的租金，还可净赚 1000 多元钱。 “多租几套出租，不就可以赚更多。”若生兴奋不已，立刻去中介公司找房源。问过几家，得到的答复如出一辙：中远两湾城有大把空房。中远两湾城位于普陀区苏州河畔，占地 50 公顷，是上海内环最大的高层住宅区。1999 年动工建设，至今共开发了四期。前三期，购房者以自住为主，第四期，被温州炒房团一扫而光。 2006 年 4 月 2 日，若生租下第一套房。第二套，第三套……到当年 7 月份，他在中远两湾城一共租下 19 套房。其中最后 5 套房，是一口气租下的。“刚开始是 1700 块一套，后来的是 1800 块一套。等我租下后几天，房租一下涨到 2000 块，现在起码得 3000 块。” 房子刚租来时都是毛坯房，除了家门和窗户，什么都没有。房门、涂料、石膏板，地板革，床、柜子、桌椅、电视、洗衣机、空调……若生跑完建材市场，又跑家具店电器店，小到一个螺丝钉都亲自去买。108 到 148 平方米不等房子，被分隔成 7 到 8 间不等的小间。一切准备妥当后，若生到网上发布消息招揽房客，以四五百到八九百不等的价格租出去。虽然小刘看起来像学生模样，但已经是熟手，他“操盘”着中远两湾城的四套房子。 “大房间价格每个有 520 元，小房间 420 元，交 200 元押金。登记学生证和身份证，随时

就可以住进来了。剩下的三套房子都是分成 8 间，一个月毛利 2500 元左右，扣除维修费、人工费，一套房一年能赚两万多。房屋做隔间的成本在 15000 元左右，差不多一年就能收回。” 材料二：今年 8 月，消防部门在闸北区、浦东新区，闵行区、普陀区调查发现，l／3 以上的小区存在群租现象。群租房主要分布在三个区域：市中心区新建小区、交通便捷的街道和中高档小区，城效结合部及农村地区、商铺、饭店娱乐场所、工厂、工业园区周边的“集体宿舍”区，前者是最近两年群租热潮的核心地带。上海房价高，房租也高．中远两湾城使用面积 80 多平方米的装修房，月租在 4000 块左右。而外来打工者和刚参加工作的大学毕业生，很多人的月薪还不到 2000 块钱，租半套房的能力都没有。他们需要月租五六百的房子，所以才有群租房大量出现。“群租房的市场需求一直存在，为什么在 2005、2006 年群租成风，这与当年的房地产调控政策密不可分。” 上海知名房地产律师杜跃平另有一番见解，“有待出租的房子猛增，这才是根本。” 2004 年 10 月开始，上海的房价一天一涨，“拿到房子就能赚钱”的说法广为流传。2005 年春节，有人排队 7 天 7 夜买房。 2005 年春节一过，上海出台系列法规调控房价； 2005 年 3 月 19 日，在政府所办公共网络交易平台上挂牌出售的二手房要限价销售，超出咨询价格 10％的房源信息将不予挂牌； 2005 年 3 月 28 日，上海银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》停止转按揭，上海 l6 家中资商业银行约定，提高第二套贷款购房的首付比例，第三套及以上的首付比例更高，贷款利率同时上浮； 2005 年 4 月 6 日，上海商业银行禁止转按揭。与此同时，中央也出狠招稳定房价。当年 4 月 28 日，国务院下发了著名的“新八条”。到当年四五月份，上海房价冲到最高点，随后开始迅速下降，退房热取代了购房热。而没有退房的人，就把房子租出去，租赁市场的房源一下子多起来。很多人从中看到了商机；租下房子，改造分隔成多间，以每间几百块的月租转给中低收入者，赚取差价。这些想法付诸实施后，群租现象便蔓延开来。 “房价下跌，二手房交易陷入僵局，炒房者只好由售转租。”上海社科院房地产研究

中心副研究员顾建发也认为，租赁市场房源猛增是群租热潮的源头。材料三： “这是我的房间，月租 600 块。”群租客段芸指着一个五六平米大的房间说，她大学毕业刚两年，正在做网络销售，月薪 2000 元左右。月租超过 l000 元的房子，她想都不敢想。“这个房间虽然小，但总算有了自己的私人空间。”另外，“同屋都是同龄女孩，大家处得很不错，经常一起聊天解闷，挺好。” 北北是从外地来上海读大学的女孩子，今年夏天毕业后留了下来，找住处是她跨出校门后的第一件事。正好大学好友在苏州河边澳门路尽头的“圣俪澳门苑”租了房，房间很大，需要找人一起分摊，北北就答应和她一起住。等到真正搬进后，北北才发现，原来自己不仅是和好友合租了一个 23 平方米的房间，而且和另夕卜 5 拔人一起合租了这个 140 平方米的房子。不少朋友劝北北，还是不要租这样的房子，人多事也多。但这人地方离单位正好有直达的公交车，房租也很便宜，每个月只要 500 元。每年夏天学生毕业时是所谓的租房高峰期，房子难找不说，价格还很高，北北的很多同龄人毕业后也都在群租，有做翻译的，设计软件的，还有在电视台的。刚毕业的人更容易接受这样的方式：和学校宿舍差不多，但也算有了自己的空间。小区楼盘 2005 年 6 月才交房，房间很新，虽然装修很简单，“住住还是可以的”。房东为每个人住者都提供了整套简易家具，床，衣柜，电脑桌和凳子，还有免费的宽带上网，典型的年轻白领生活模式。公用设备还有洗衣机，微波炉，热水器和电冰箱，水电等费用按人数平摊。自己也可以安装安调。多付一份电费罢了。整套大房子有两个洗手间，没客厅，也没有厨房，空间被分隔成了 6 个房间，有大有小。北北她们住的这个房间最大，是由客厅改过来的。北北其实也很清楚，这样的房子不可能常住，只是个过渡，毕竟谁都不愿意一直住在集体宿舍里。而且群租还得看运气，要看和你一起住着的是谁。隔壁住着一对年轻恋人，时常大声说笑，看电视时喜欢将声音开得很大，群租房往往是由最便宜的木板分隔而成，根本阻挡不了这些噪声。经过：北北和同屋几次敲门抗议后，对方也收敛了很多。让北北心烦的还有同租的一群正在化妆学校学习的女生们。她们租了两个房间，原本说好住 4 个人，但经常有很多同学来玩，人来人往，最后也没人知道究竟有多少人在这儿常住。他们

在家时间比较长，每天开着门热热闹闹地聊天，做饭，偶尔还要喝酒，喝了酒就更加吵闹，大声说话，用力敲门，肯定要折腾到很晚。这样的邻居，谁都会害怕。群租，麻烦在房外。公用的东西很容易坏，北北遇到最恐怖的一次，洗手间“好像要被人拆了一样的恐怖”，抽水马桶堵住了，盖也被卸下来了；地板很久没人理，脏兮兮的，几乎让人不想踏进去；洗澡水也不热了，下水的速度也变得很慢……不知道是谁干的，没人理会，没人负责，这让北北特别不满。两个月后，北北终于下定决心要搬家了。时间太短，找了一圈房子，却没有合适的，北北最后还是搬进了另外一套群租房。还是在苏州河边，也是新楼盘，依然是 l40 多平方米的空间分隔成 6 个房间，就连房东都是同一个。房租涨了 200 元，但这次北北一个独享十五六个平方米的房间。同一屋檐下住的都是谁，北北并不清楚。大家都是早出晚归，一个多月了，北北还从来没有和他们说过话，最多就是偶尔在走廊里点点头而已。这一次的体验要好得多，因为“洗手间一般都比较干净，冰箱里也没有人乱放东西”。两次都是租同一个房东的房子，北北换房时并没有遇到太多麻烦，房租补上差价，离开时找到下家就能拿回房东那边的押金。找下家，太容易，刚在网上发出帖子，立刻有人上门看房。小区里群租的人越来越多，经常看到有人买来很多一样的单人床，搬进很多的简易衣柜和电脑桌，北北知道又有房子要被改成大宿舍了。北北称呼租房给自己的人为“房东”，但她也知道这个人其实只是“二房东”。北北和他签合同的时候，看过他和真正业主之间的租赁协议。找房子的日子里，北北遇到了很多这样的中间人：先租来毛坯房，简单装修，将房间分隔后再出租，赚中间的差价，每个月的净收入超过 2000 元。北北没有见过自己住的这两问群租房真正的业主，也想过自己会不会被真正的业主赶出去，但转念想到，很多人一起租的，有事情的话一定会有办法的。除大学毕业生，外来打工者是群租客的另一支生力军。材料四：毋庸置疑的是，“群租”现象造成了小区品质下降，留下安全隐患，引起了其他业主的强烈不满。和某群租房相邻的住户李先生抱怨说，这套房屋的房客们平时在房内的通道上烧饭做菜，甚至有房客在阳台上搭炉建灶。此外，每个房客都想“独立成户”，因此各自私拉电线，并胡乱铺设线路。“分割房只是用简易木板隔开，都是易燃品，房内又没有灭火器材，而且因为租户多，房间内电线密集，一旦发生火灾，不堪设想。”

他还认为，“群租”现象带来了较大的治安隐患。“群租”房内人员庞杂，素质参差不齐，男女合租，这些都较容易导致盗窃、抢劫等刑事案件的发生；不良“群租”现象也会影响小区安全管理，打扰相邻住户正常居住生活。有住户反映，群租客随意踩踏绿地，在小区内乱扔垃圾。深夜打麻将，害得左邻右舍睡不好觉的事时有发生。2006 年 12 月 12 日，一个群租房里煤气泄漏，5 个房客中毒被送医院。2007 年 7 月 26 日，电线短路，引燃一个群租房，造成 6 人死亡…… “我好心提意见，二房东反而纠集 20 多人来我家恐吓。”近日，家住普陀区宗鑫公寓的业主徐先生难忍楼上空调滴水声，上门进行协商，没想到进门后．竟发现房间被分割后出租给 l0 多人居住，“我至少看到了三四台空调，但出水口都没有放进落水管。”在与二房东杨某商量无果后，徐先生只得向物业投诉。哪知，当天晚上 l0 点多，传来急促的敲门声，他打开门后竞看见杨某带着 20 多人来“评理”，徐先生无奈之中立即报警。“他走之前还威胁我，叫我等着瞧。”徐先生说，此后，每天深夜自家的天花板便开始规律性地传来跳跃、击打声。业主们找房屋的业主交涉，电话那端却是态度蛮横，表示“这些都不关他的事情，不要再来找他”。忍无可忍之下，群租房的邻居写了联名信，计划向政府有关部门反映。但此时才发现，他们不知道该向哪个部门写信。邻居们不相信物业，因为物业帮着房东添加了小电表；他们也不相信小区业委会，业委会主任退休后成了居委会干部。材料五：由于目前没有相关法规的授权，小区物业和居委会对群租行为和群租人员的管理很难进行，目前大多通过经常排摸和上门的手法掌握情况，并向政府相关职能部门报告。但得到的答复往往是，这是“通病”．没有什么制约办法。为了对群租现象进行管理。一些小区的物业管理人员还遭到殴打。新湖云庭今年 3 月楼盘交房后，群租现象越来越普遍。小区物业公司先后连同所在地的房管局、派出所、居委会等商量应对转租房屋的具体办法，也曾于 4 月份制订过规定，租借房屋的租客必须持有暂住证，到小区物管处办理临时出入证，为中介转租制造障碍。结果小区物业却遭遇了部分中介的武力干扰，连物业公司经理都挨了“黑中介”的拳脚。物业不能限制业主出租房屋。大部分房屋业主在出租房屋前后，都知道对方会将房子分隔并转租出去。然而，当物业管理部门找到房屋业主，要求他们制止这样的行为时，却

大多被拒绝。上海浦东绿城小区有可能是在治理群租行为中“第一个吃螃蟹”的。小区居委干部蔡志兴发现，去年 12 月份以来小区出现了群租现象，现在已经越来越普遍。由于小区居民对群租行为不断投诉，6 月份居委会和物业公司进行了联合调查，发现小区内业主自住房 700 余户，出租住房 205 户，出租住房中 80％是群租。最多的一套 150 平方米的房了，竟然住了 18 个人。小区常住居民有 l600 余人，而房客却达到了 l200 余人，已经逼近了常住居民的人数。小区居住人数剧增，带来了很多隐患。“众所周知的安全、卫生、消防问题不说，至少对小区的物业设施设备也是极大的损害。”蔡志兴说。如何将群租行为控制在一定范围呢?蔡志兴研究了小区的临时公约(小区尚未成立业主委员会，也没有订立小区公约)，发现上面有一条要求，即业主不能改变住房的原来设计用途。据此可以认定，小区以前出现的种种群租分隔手法，比如将原先设计的两个卫生间拿出一个改为房间、将客厅里隔出一条窄窄走廊，其他围成房间、将厨房和阳台做成房间等等，都属于改变住房原来设计用途的行为。小区重新修订了临时公约，约定从 7 月 1 日开始，业主必须要先承诺不转租，不分隔，才可以对自己的房子办理出租手续。同时小区还将从 9 月份开始，和当地税务部门、工商部门等联合起来，按照业主临时公约，强调几个部门的职责：物业严格按照临时公约来执行；租户登记要承诺不得改变使用用途；按照租赁合同一定要交纳租赁税；同时还要办好暂住证，才能办理出入证。蔡志兴有信心控制群租房源不再增加，但对那些已经群租的房屋呢? 在此前上海市财税局对于房屋出租征收租赁税的通知中，蔡志兴找到了相关条文，规定“对于出租收入，房东要交纳 5％的租赁税，二房东要交纳 2．5％的租赁税”；200 多套出租房源中的 150 多套也已经找到了房东或二房东，此前一直逍遥自在的二房东如今不仅需要备案缴税；还要对安全和消防进行承诺；租户中的外来人员也被要求办理暂住证。 “我们现在只能疏导，而且我们也没有提到群租二字。群租是个很大的概念，和朋友亲戚住一起。算群租吗?我们这种房子，至少有 4 间房，业主说自己住一间，哥哥夫妻住一间，姐姐夫妻住一间，还有一间借给做生意的朋友夫妻俩，可能大家还都带着孩子，你说这算群租吗?”蔡志兴提出的这个问题，其实是很多人对群租的疑问，究竟多少人住在单套房屋内才算群租，同住人的身份关系和群租行为是否相关呢? “那些已经分隔出租的 200 多套房子，只能等待时间来消化。”蔡志兴说。但前段时间，该小区物业被一位二房东以物业限制房客进出、侵犯人身权为由告上了法庭。这位二

房东将 3 室 1 厅隔成了 ll 个房间，7 月 28 日在她将 8 张简易床搬进小区时被物业阻拦。此前她已搬人 3 张床，按小区规定，这套 3 室 1 厅最多只允许转租给 4 户人家。材料六：与业主和舆论的责难相比，二房东和群租客面临的更大压力是，上海市政府对他们不断围追堵截。2006 年 11 月 30 日，上海市房屋土地资源管理局签署《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》(以下简称《若干规定》)：居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租；一个房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于 5 平方米；居住房屋不得分割搭建若干小间．按间或按床位出(转)租。这是第一次针对群租现象出台的部门规章，意味着男女朋友或同性好友不能共居一室，客厅也不能隔成房间出租。根据该规定，民房出租，一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住。出租给家庭居住的，家庭人均承租的居住面积不得低于 5 平方米。不分门进出的客、厨房间、卫生问等均不得单独出租。住宅小区居住房屋出租或转租给单位用于员工宿舍的，也应该符合上述标准。其实，法规还没出台时，有关部门已经动手。2006 年 9 月 7 日和 l3 日，闸北区北方佳苑小区 24 户群租房的隔问被强行拆除，两个二房东被行政拘留。这次行动，是政府部门首次试点取缔群租。今年 5 月份，上海市政府将群租列为住宅小区综合治理 3 年计划的重点整治对象，计划在 3 年内基本清除群租现象。上海市房地局在 2007 年 6 月 19 E1 表示，该局近日下发通知，对 2005 年版的《业主公约》、《业主临时公约》示范文本进行增补，新增一些制约“群租”的新条款，如人均承租面积必须符合标准，业主不得擅自改变房屋原设计功能和布局等。此外，上海市房地局授予物业公司对房屋装修和租赁备案的管理权限，明确对违反公约出租或转租的，业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。上海市房地局称，针对当前住宅租赁中暴露出的分割搭建、二房东转租等突出问题，为进一步加大“群租”整治力度，该局制定并下发了《关于抓紧完善业主公约，增补规范租赁行为相关条款的通知》，引导业主通过自律，进一步加强住宅小区“群租”现象的整治力度。

《业主公约》的增补条款明确，居住房屋租赁必须符合本市规定和房屋出租条件和人均承租面积标准：居住房屋租赁必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。2、不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按间或按床位出租或转租。3、不得将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。4、授予物业公司对房屋装修和租赁备案的管理权限。5、对违反公约出租或转租的，业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。材料七：上海以法律手段治理屡禁不止的群租，可能影响上海部分区域的租金和租赁结构。“上海群租的比例占到整个租赁市场的 5％～10％左右。就从这一数据而言，并不足以太大程度影响上海的房屋租赁价格。”汉字地产总经理施某说，由于目前大部分选择群租的人，集中在一些投资客比较多的内中环区域，这部分区域的居住人群都是新上海人，需要居住的离工作地点更近的地方，但是收入又有限，只能选择群租。 “预计群租取缔后，这些人会有两种走向。一部分人会选择重新在原来居住的地方租房，这些区域的租赁需求将有一定幅度上升；另外一部分人则只能往外部区域租房。”他表示，由于供需关系发生变化，会影响这些区域的租金，但是短期还看不出具体变化。但是，从长远来看，取缔群租的最大影响，还是对租赁结构有一个调整，租房需求会外移。由于大部分群租房的租赁都是通过上下家直接成交，或者是网上自行挂牌，具体情况难以全面掌握。从目前的市场情况来看，楼市的回暖导致近期租金大幅上涨，所以，即使取缔群租对市场有影响，也不可能很清楚地显现。 “群租现象背后折射的是外来人口在上海住房难的问题。但凡经济条件许可，肯定没有人愿意选择与那么多人‘群租’在一个狭小局促的空间里。现在，强行禁止群租，一些低收入者，如何找到便利、便宜的居所?这显然是比治理群租更大的命题。”有人提出了这个问题。汉宇地产总经理施某表示，取缔群租确实是一个硬币的两面。一方面，群租确实存在很多安全问题，上海治理群租，也是由于今年以来群租频发民事案件。但是，从另外一个角度来看，政府确实需要考虑弱势群体租房困难的问题，尤其是外来人口，他们连廉租房的政策都无法享受。

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